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Barfoot & Thompson公司今年三月份在奥克兰经手的房屋买卖相比二月份大幅上升80%至1392宗，均价和中位价均有不小的升幅，并呈现出两大特徵，一是50万以下“低价位”房子交易量提升明显;另一头是百万以上房子交易量占到了总量的35%，从而拉高了成交均价至72.6万! “泡沫”一词不时被用来描述本国的房地产市场，同时很多国家的房地产在全球金融危机后再次隐现泡沫：英国房地产市场再度繁荣，悉尼和墨尔本等大城市的房地产需求上升，欧洲市场开始回升，美国房屋市场也出现了强劲的復苏;中国房地产则多次被提及存在“潜在泡沫”。 美国在次贷危机爆发前经历了一段时间房地产的过度繁荣，但是从2006年中期至2011年中期，美国的房价下跌了三分之一，新房开工数量下降了72%;同期新西兰的房价则上升了12%，不过新房开工数量下降了54%。 过去几年，情况发生了显著的变化，利率超低加上金融机构激进的行销刺激了需求，尤其是来自房地产投资者的需求，短短几年，新西兰就从新房供过于求进入了市场供应无法满足需求的局面，而强劲需求背后最大的驱动力无疑是超低利率，目前美国央行的利率是0-0.25%，欧元区是0.25%，英国是0.5%，澳洲是2.5%，新西兰是2.75%;从长期来看，低利率不会自动导致房产泡沫，但会製造出泡沫产生的环境。 新西兰房产市场在金融危机中抗压性不俗，在近几年更是回升有力，截至二月份的过去2个年度，新房开工数量从14,124座提升到21,842座，同一时期的房屋中位价从35.5万上升至41.5万。新西兰储备银行推出了LVR政策，规定银行贷给首付低于20%的房主的贷款金额不得超过其放出的房贷总额的10%，央行希望以此勒住房产市场，央行表态说：“房贷占到新西兰银行放贷总额的一半以上，快速上升的房价被认为加剧了房屋价值的高估，带来了房价突然下滑的风险。”新西兰家庭财富一半以上都在房屋上，因此一旦出现房价大幅下滑，很多家庭都会出现债务危机。 在奥克兰这样的地方兴建更多的住宅似乎才是控制房价的真正办法，但是由于房产开发商对于房屋市场未来长期的走向并没有多大信心，同时获得贷款也比房地产投资者更难，因此新住宅兴建的速度并没有加快。 在海峡对岸的澳洲，悉尼和墨尔本在过去12个月中的房价涨幅分别达到了15%和12%，OECD统计资料显示澳新两国的房价相对于收入来说都已高估，但是这种情况是可能迅速改变的。 2007年，爱尔兰的房价被评估为“显著高估”，之后一路下降了45%，虽然过去一年回升了8.5%，但现在仍被认为潜在“低估区”。 英国房屋市场的泡沫不时出现在媒体头条，独立智库Civitas说英国房屋市场已经成为全球超级富豪的投资工具，其中很多来自中国，而大量英国年轻人却被挡在了外面，同时租金占收入的比重也在不断加大。 中国的问题在于很多经济资料并不可靠，中国现代化只有20年的历史，因此一旦出现房价下跌，它将如何应对?这完全没有先例可循，而且中国人的投资行为可能与西方世界存在不同。由于中国的养老和福利制度不完善，因此很多中国投资者会把房产看作长期保值的安全投资----就象黄金，因为他们并不很关注投资产生的收入，这可以用来解释为何中国投资者在国内外持有大量空置的住宅;另外一个观点是中国政府能够有效地控制其主要银行，在需要的时候有能力出手拯救房地产市场，然而1980年代后期日本房地产泡沫的破灭给我们敲响了警鐘----它会对经济产生长期性的负面影响。 总而言之，我们很难确定是否所有那些被认为高估的房地产市场都存在泡沫，但是我们可以确定投资者都会有这样一种风险意识，尤其是在考虑到中国房地产市场的现状时。 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |