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概要：在本周预算案出台之前，政府已公布针对地产交易的税收政策，并进一步提高了此类交易相关的申报要求。在该提案中，出售持有期在2年以内的居民住宅(自住房和其它特例除外)将被一律纳入征税范围。该提案将适用于2015年10月1日之后购买的房产。此外，售房者和购房者将被要求提供税号(IR Dnumber)。非本地居民在申请税号时需要持有新西兰银行账户。政府将提供给税务局更多的财政预算，以用于现行税法和新政策实施的合规调查。根据总理的预期，该项新政目的在于就居民和非居民在房产交易上的所得，征收合理的税收。 问题来自哪里? 根据现行税法，以出售为目的的土地购买，在销售该地产时应纳入征税范围。 然而，许多购房者在初期购买房产时是以出租为目的的。新西兰法院裁定基于这类购房者的初始购房目的，尽管最后该地产最终目的是出售，也不应纳入征税范围。 在实际操作过程中，税务局难以区分已出售为目的的购房者，短期租赁至房产出售的购房者，以及已长期租赁为目的的购房者。大多数购房者都声明他们的购房行为并不是以出售为目的的。 根据新西兰现行的自我评估纳税申报机制，税务局需要花费大量人力物力去锁定属于纳税范围内的地产交易。 提案怎么说? 在2015年10月1日之后购买的房产，如果在持有不足2年内出售，将被纳入征税范围。家庭自住房，继承所得地产以及婚姻分割房不在此例。现行税法(即目的性测试)将继续适用于持有2年以上的地产交易。 政府将在2015年的财政预算中，拨冗给税务局额外的两千九百万预算用于房产交易的相关审计，并在今后五年中，提供总额高达六千二百万的预算用于此项审计。 购房者和售房者(自住房交易除外)将需要提供税号用于土地交易备案。非本地居民则需要提供其在来源国的税务登记号，并在新西兰开设银行账户以申请新西兰税号。这个新的要求既确保了遵循新西兰反洗钱法律法规，又同时适用于本地居民和非本地居民。 政府同时也考虑针对非本地居民在新西兰的地产交易所得征收预提税。非本地居民将可以据此申请相关退税。 该提案将于7月启动意见征集程序，在8月下旬列入法规，并于10月1日生效。 这项新提案将主要涉及居民住宅投资商。需要注意的是，这将意味著在现行法规之下很多非纳税项目将被课税。 关于提供税号的新规定，简化了税务局锁定售房者和购房者的方式方法。这一做法无疑将提高房产交易的合规性，同时也将增加交易方的成本(例如，非本地居民需要设立一个新西兰的银行账户等)，更将增加地产交易是否应课税的争议。该新政也将要求非本地居民提供来源国的税务登记号，也为新西兰税务局和来源国税务局的信息共享提供了便利。 KPMG的观点 2年以上并不是“安全线” 该提案，也被称为“明显界限检验”，并不是提供了一个安全界限。这一点需要明确区分。新政并不意味著出售持有期超过2年的房产不属于课税范围。但是，我们可以认为投资者理所当然地需要持有该房产两年以上才可能不被课税。当然，该提案将原本不以出售为目的的购房者，如果在两年内出售该房产所得的利润，纳入了课税范围。 合规化的影响 政府预计提供给税务局的这六千二百万的预算将产生高达四亿两千万的额外税收。提案中并没有详细说明这笔额外税收是得益于新政的实施还是税务局的加强执法。但是如果投资者对新政的反应是推后销售，无疑这额外增加的税收将只能来源于税务局的加强执法。 税务局目前的房产交易审计，著重于一些特定的地理区域。这将继续成为税务局审计的方向，直到通过提供税号可以追踪到更多的房产交易信息。提供税号的要求，在我们看来，将提高房产交易市场的合规性。然后，纳税人可能就提供税号所产生的隐私安全保障产生质疑。例如，税号仅提供给新西兰土地交易管理局，而不出现在相关土地文件上。 新政的另一重要影响是，政府将获得更多的关于交易详情的资料，这将有利于他们制定以后的房产相关法律法规。 第一个很难回答的问题是否会给房地产市场降温? 新政可能在短期内缩减市场上房产的供应量。10月1日以后购得的房产将可能需要在购房者持有更长时间后才进入市场进行交易。这可能导致现有房产资源的进一步紧缩。从长期的角度来看，市场预期和更广泛意义上的供求关系才是决定市场走向的主要因素。 第二个很难回答的问题是否意味著迈向资产利得税的重要一步? 总理在其讲话中申明，这项新政仅仅是针对现行房产交易税收法律法规的进一步说明，并不是引入了一个新的税种。本届政府并不支持综合的资产利得税的推出。 新的税务规则将致使更多的房地产投资者归纳入税网。然而，这仍然意味著房地产投资者如果在两年内不销售，而且在购买时没有意图出售，则只需要缴纳的租金收入税，而不需要缴纳最终出售时的所得的收入税。这个区别可能会更加鼓励那些支持综合性资本利得税的人。 最后一个很难回答的问题对其它预算案的内容又意味了什么? 对预算案中的税务部分期望值原本是比较低的。一般情况下，税制改革会提前有所通知，而财政预算案只是确认已经预期的更改而已。本公告公布的时间可能意味著政府希望大家对下周的预算案的反应集中在其它领域。但由于这个话题的自身性质，这可能是不容易做到的。 (毕马威会计师事务所供稿) (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |