新西兰先驱报中文网 Charles 综合

每一次对“公平”的追求，都会引来“不够公平
”的质疑。

11月17日，住房部副部长Kris Faafoi宣布了一
整套《住房租赁法》（Residential Tenancies
Act）的改革方案，以期让租赁市场更加公平、
更加安全。
但消息一出，有人哭有人笑。


奥克兰住房（图片来源：GettyImages）
《住房租赁法》

作为专项法律，《住房租赁法》规定了新西兰所有房东和租客的义务和责任。例如，根据该
法案，房东必须确保房屋处于良好的状态，而租客必须确保按时支付租金。

现行法案还规定，房东可以无理由终止租赁关系，只需要提前90天通知租客即可；而在另一
些情况下，房东需要租客离开，则只需提前42天告知，例如：如果房东自己、或者亲属想要
搬进来入住，或是房东想要出售该房产。

但修改后的法案，则规定房东不得无理由请求租客离开，如果要出售房产，需要提前90天通
知租客，如果是房东或者其亲属要入住，则需提前63天通知。

相比之下，如果租客想搬走，则容易得多，只需要提前21天，跟房东打个招呼即可。

不过，新法案规定，如果租客存在反社会行为，或者拖欠租金，房东依然有权下达逐客令，
但政府的建议是，房东应当向租赁法庭发起申诉。但还有附加要求：房东需要出示证据，证
明在过去90天内已经就类似不当行为，向租客发出过3次通知提醒。

根据新法案，在一个固定租期结束时，“周期性租赁”（没有固定租赁时长）会自动开始。
也就是说，假如一份12个月的定期租赁到期，租客将自动进入“周期性租赁”(随时可以结束
)，而无需签署另一份定期租赁协议。虽然房东可以要求签订新的定期租赁合同，但必须征得
租客的同意。

政府考量

在过去几年中租过房子的人一定会有这样的感受：房租越来越贵，对很多新西兰人来说，已
经贵到难以承受，尤其是在奥克兰和惠灵顿这样的大城市，在过去十年里，这些城市的房租
涨幅惊人。但现在，这一现象已经不止是大城市的通病，在汉密尔顿等几个地区，今年的租
金创下了历史新高，越来越多的人开始逃离城市，住在郊区或是农村。因此，新法案将租金
上涨的周期从半年一次，改为一年一次。

此外，导致房租居高不下的另一个原因，就是租赁招标。过去，有房东对租金进行招标，以
此抬高租金价格。如今，随着住房需求越来越大，好房越来越紧俏，类似的争议也越发激烈。
新法案已经针对租赁招标下达禁令。

最后，也是最关键的一点：房东有权驱赶租客，并且可以不给任何理由。这是当前法案的一
大症结，因为这会让租客时刻处在恐慌之中，尤其是对于那些有学龄孩子的家庭来说，房东
的任性会让他们全家颠沛流离，孩子不得不适应新的环境。
眼下在新西兰，越来越多的人选择长期、甚至是终身租房。因而对房东的这项权利加以约束，
看上去很有必要。

Faafoi也表示，现在，有三分之一的新西兰人选择租房，这是一个不同于以往的新现象，而
前任国家党政府在长达9年的执政期内，都忽视了这一现象。

“我听说过很多家庭被迫不停地搬家，不断地更换学校，这严重影响了孩子的教育……提高
租赁的安全性，延长租金上涨的周期，再加上一点其他方面的改善，这样一来，租客才会
把租来的房子当作自己家来住。”

通常，如果房东想要卖房子，或是自己和家人想要搬进来住，租客就不得不离开，这无可厚
非。但42天的通告期，对于寻觅一处理想住所来说，难免有些紧张，如果正好赶上其他安排，
无异于雪上加霜。

今年，汉密尔顿市长候选人Louise Hutt就经历过这样的遭遇。在距离地方选举只有一个月的
时候，她发现自己和伴侣租住的房子正在挂牌出售。

各方反应

新法案通过后，房东将是最直接的利益受损方。

由于不能无理由驱赶租客，有些善于伪装的不良租客一旦入住，房东将缺乏手段加以制约。
虽然正如前文所说，新法案提出，如果租客有反社会行为，可以交由租赁法庭裁决，但“提
交三次证据”的要求还是难倒了一片。

因为房东通常不住在附近，这就需要邻居帮忙搜集证据，但这么做很有可能招致租客的报复，
有多少人会为了邻居承担这么大的风险？

今年早些时候，新西兰房地产投资者联合会（New Zealand Property Investors Federation，
NZPIF）的Andrew King就发出过警告，如果政府取消90天的“驱逐通告期”，造成的后果，
就是那些“难搞”的租客，越发肆无忌惮，新西兰各地的社区都不得不忍受这些人的喧闹和
无礼。

这似乎成了一个难解的矛盾，现行法规中，租客的利益没有保障，未来的新法规就将天平向
租客倾斜，轮到房东喊冤叫屈。
 

因此，房东在挑选房客时需要擦亮眼睛，然而这又可能带来某种程度的歧视，例如，有些房
东为了保险起见，将某些种族的租客全部排除在考虑范围之外。

King解释说，尽管租客声称，90天的“驱逐通告期”让他们没有安全感，但实际上，极少有
房东做出过驱逐行为。根据NZPIF的调查，房东通常将“无理由驱逐”作为终极手段，大部
分人从未行使过这一权利，只有3%的租客受到过“无理由驱逐”，这其中有将近一半是由于
他们自身存在影响邻居的反社会行为。此外，那些对租客发出过驱逐令的房东，在过去五年
中也仅此一次。
“这些案例中，大约有7000名租客（受到驱逐），（因为他们给）多达7万个家庭造成了影
响。”

King对于政府的决定感到失望，他指出，这样的法律不仅是对房东的惩罚，更是对周围住户
的惩罚。

房地产投资者联合会的副主席Peter Lewis也表示，政府的改革将使得房东很难摆脱那些行为
不端的租客。而改革的一大问题就在于，政府想当然地认为每个房东都会无缘无故地把人扫
地出门，但实际上并不是这样。

“大多数房东，包括我在内，都希望出租的房子里有人住，我们不会毫无缘由地把人赶走。”

由于处处和政府抬杠而被冠以“狗哨政客”之名的国家党党魁Simon Bridge再次发声抨击。
他在推特上写道：“迄今为止，工党政府在房屋租赁领域推出的每一项变革，都限制了住房
的供应，推动了租金上涨。这些改革不会带来任何不同，只会伤害到那些他们声称想要帮助
的人。”
与此同时，绿党对新法案表示欢迎，称这是“三分之一租客的胜利”，但也补充说，“我们
可以做得更多，让租房更加公平。”

绿党联合党魁Marama Davidson和家人住在位于Manurewa 的出租房内，她说，新法案平
衡了房东和租客的权利，这样的变革早就该实施了。

“这些变化让租客摆脱了二等公民的地位，现在越来越多的人选择租房，因此，租房生活应
该有尊严。”

新法案的核心

• 取消房东提前90天通知“无理由驱逐”的权利；
• 特殊情况下房东可以终止租约，包括在租客离开后的90天内出售房屋，或是进行大规模的房屋改造，或是
• 改变房屋的用途；
• 如果租客存在反社会行为或拖欠租金，房东应向租赁法庭申请终止租约；
• 房东应出示三份有关租客存在反社会行为的证据；
• 房东或其亲属入住该房屋的通告期从42天增加到63天，并且必须在租客离开90天内入住；
• 房东出售房产的通告期从42天增加到90天；
• 租金上涨的频率，从现在的最多半年一次，改为一年一次；
• 要求房东发布出租广告，但禁止潜在租客对租金进行竞标；
• 租赁法庭不能公布有申诉案件的租客姓名，避免将来遭到其他房东的歧视；
• 房东不能拒绝租客安装合理的固定装置和设备，前提是租客必须在退租时将这些装置和设备恢复到原状，
• 并且在过程中承担全部费用；
• 更改定期租赁转为周期租赁的条件，和相关的变更通告期；
• 针对直接违反《住宅租赁法》的行为，将引入新的违反制度；
• 该法案规定下的现有处罚的惩罚性赔偿，最高可提升至80%；
• 租赁法庭审理的案件，最高赔付可达10万纽币，而不是5万纽币。

新法案预计将于明年提交国会。无论有多少争议，该来的都会来。而实际上，大家站在各自
立场上强调的公平，都不是真正的公平，政府能做到最好的，无非是在天平两端轮流加码，
但永远不会达到真正的平衡。只是这次，租客一端的砝码是否加得过重，成为一大争议，更
深层的影响还需要时间证明。
(责编：Charles)

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