|
我的结论很简单：强劲的新西兰房地产市场和新西兰元都不可持续。 自从我1980年进入银行业以来，当下的情况(房地产和匯率过高)以前就曾经出现过，当然最后的结局也都必然注定是一样的结局，或许曲折的过程会有所不同，但是最终都会是一地鸡毛。 现在的情况可能会稍有不同——前所未有的低利率水平、奥克兰大概每天能够新建40套房屋但整体的需求却有60套每天、一些主要的贸易伙伴经济通缩、英国政局动荡、美国欧洲澳大利亚的银行业暴露出问题…… 在快餐媒体时代，很多决定都没有经过对基本面细致的研究，举个例子，房地产市场会发生且正在发生后退。 新西兰联储副主席Grant Spencer说要解决奥克兰的房价问题就要团队合作，仅依靠央行是做不到的，他是对的，而且他还建议要同时采取可行的移民政策措施，而我们薄弱的基础设施建设急需改善。 反对党认为必须加快房屋建设速度，听起来似乎是没有毛病的，但是前提是要有资源，还要得到许可。 而对于奥克兰议会来说，他们提出了一致计划来支持房地产扩建，虽然合乎逻辑，但是难以被接受。 首相最近被联储告知央行收紧LVR贷款价值比率，但是央行并没有马上实施，可能是为了证明不受政客操纵。 低利率水平是这一问题产生的重要原因。但是因为新西兰人不怎么存款，银行只能去海外融资提高自己的放贷能力，而且除非是央行想要付出更多代价，否则银行只能向海外无休止的融资。银行有各种各样的手段可以维持现有的大量贷款的情况。 【怎样解决问题?】 澳新银行面临的问题其他银行也有，解决问题有很多方法，打破僵局需要各方合作。要做出改变，做出改变……首先要提出一个各方都适用的建议，然后用强制性手段保证实现。 财政部长English在参加ANZ的预算早餐会上说的很直接：当前奥克兰的房地产市场过热，一些投机者最终 会赔钱的。 “薪资增速远远跟不上房价增速，”所以房价上涨是不可持续的，所以房地产市场发生问题不是如果，而是100%的事情，问题只不过是什么时候市场会开始调整而已” 这可能是真的，而且新西兰的问题远不止房地产一个。纽元升利好出境游的同时损害出口，对乳制品行业丝毫没有帮助，还会降低新西兰作为旅游目的地的吸引力。 澳洲经济疲软，加上大宗繁荣已是尾声，导致澳洲非常脆弱，在纽元和澳元的平价预期下，澳洲人在通过更便宜的渠道购买商品之前还能支撑多久。 这样脆弱的结构就如同地平线上已经乌云密布，一旦发生，谁知道会发生什么。 有一件事是肯定的，如果用人单位开始裁员，因为出口到一个不确定的世界正在下降，那些人将无法负担他们的抵押贷款，这时他们会卖掉自己的房子。如果失业率的上升和纽元贬值同时下降，那么海外投资者将兑现自己在新西兰的资本收益，而这将会发生可怕的踩踏。 有一件事是肯定的，如果用人单位开始裁员，因为出口到一个不确定的世界正在下降，那些人将无法负担他们的抵押贷款，这时他们会卖掉自己的房子。如果失业率的上升和纽元贬值同时下降，那么海外投资者将兑现自己在新西兰的资本收益，而这将会发生可怕的踩踏。 婴儿潮一代已成为当下最主要的房地产投资者，很快就会意识到越来越多的出租物业的业主在这里无论是找不到房客，或租金不能覆盖抵押贷款。工资和薪水几乎没有改变，而房屋价格上升-这无法继续，所以房地产市场发生问题不是如果，而是100%的事情，问题只不过是什么时候市场会开始调整而已。 新西兰是一个伟大的国家，和许多国家相比我们已经走出了全球金融危机。但逻辑告诉我们资产泡沫这件事情终将是不可持续的。 最终，业主会发现，越来越少得可怜的收益率是不值得的，也不是留下空置的房屋，他们会开始卖出房子，并尽可能的将到手的资本收益落袋为安。没有人知道市场的顶部，但是，众人都知道从来没有人因为落袋为安而破产的。 该解决方案可能在于如果直接拉爆了高槓桿的投机者，那毫无疑问必然会引发其他后果。但现在我们可以做一些如下的防御措施，包括： 重加大对房地产投资者LVR的限制。央行最希望的房地产投资者在全国各地拥有未来40%的存款。我们认为，他们应该去更努力，并要求60%。几乎一半的房屋销售在奥克兰是物业投资者。把他们挤出市场将是不受欢迎的投资者当中，但最终可能会做他们的忙。当然，这意味著更少的业务对我们的银行，但现在该解决方案呼吁大家进行调整。 让纽元贬值。央行应该著眼于削弱纽元，使我们的出口行业的竞争力，这将是支撑就业的关键，从长远来看，贸易需要平衡。澳大利亚联储已经研究的非常规措施来做到这一点。纽元维持过高的匯率时间越长，我们丧失的机会会越多，最终慢慢迈向缺乏竞争力导致不断上升的失业率，而这和不断上升的房价不能共存。 由银行放贷标准收紧自愿，由于全球金融危机的银行一直较为保守比以往放贷。但目前的情况会看到澳新银行实施更严厉的标准，投资贷款房价通胀从奥克兰蔓延到其他地区。 审查移民政策，移民对新西兰已经很大。我们是一个和谐，多元和包容的社会。但奥克兰的住房，道路，公共交通和学校都疲于应付。让我们对使用的事实，而不是妨碍移民，看看我们是否应该按暂停键一个诚实的和明智的辩论。 有很强的专注于基础设施建设，特别是在增长的地区。我们似乎总是打在这个国家依靠官僚公式制定出需求迎头赶上。有聪明的方式来资助的基础设施，可以传播成本代代相传，如果我们选择走那条路。 低利率给借款人让他们去偿还债务，降低未来偿还的压力，这是投资者应该做的，而不是利用低利率去把它当作一个发财的机会，把金融的槓桿用到最大。 现在是新西兰需要做出非常仔细的选择的时候，如果还想继续作为世界上性能更好的经济体之一的话。 作者：子夜 部分文章转自付鹏财经世界 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |