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这本来是一些奥克兰华人面对高房价的调侃。这里面或许有一丝半点的专业分析，但绝大部分是徒呼奈何的吶喊。事实上，不要说“腰斩”，刚刚过去的2015年奥克兰房价连一丝下跌的迹象都看不到，“坐等腰斩”只不过是一句玩笑话罢了。 进入2016，情况发生了一些变化。本周二公布的QV数据显示，1月份奥克兰房屋估值比去年12月份环比下跌0.5%，中区、北岸、Manukau和Waitakere等地区均出现下跌。这是奥克兰房价一年多来首次下跌，再加上去年12月大幅下降的成交量，难道传说中的“腰斩”终于看到了希望? 中小型住宅受欢迎加建越来越普遍 根据QV最新报告，新西兰全国房屋估值一月份环比下跌0.3%，主要原因是奥克兰房价环比下跌0.5%。如果除去奥克兰的话，全国其他地区的房价仍呈上涨趋势，惠灵顿、陶朗加、汉密尔顿涨势喜人。 不过，如果和2015年同期比较的话，无论奥克兰还是其他城市的房价涨幅仍然惊人。奥克兰房价和2015年1月份相比同比上涨19.8%，过去3个月增幅为1.2%;新西兰全国同比上涨12.6%，过去3个月增幅0.7%。1月份奥克兰房屋均价92.89万纽币，和上一个房价高峰期2007年相比上涨了70%;新西兰全国房屋均价55.62万纽币，和2007年相比也上涨34.2%。剔除通胀因素后，奥克兰和新西兰全国房屋均价和2007年相比分别上涨45.2%和14.7%。 在大奥克兰地区，中区(原奥克兰市)1月份房价微跌0.3%，目前房屋均价109.24万;西区(原Waitakere市)下跌1.5%，目前均价73.6万;东南区(原Manukau市)微跌0.4%，目前均价79.25万;北岸(原North Shore市)下跌0.9%，目前均价107.94万。 值得一提的是，奥克兰偏远地区房价1月份仍呈现上涨趋势。Papakura地区上涨3.5%，目前均价60.78万;Franklin和Rodney地区房价也分别上涨了3.7%和4.6%。 QV註册估价师James Wilson表示，1月份奥克兰房市延续了去年12月份以来的疲软状态，尤其是投资房集中的地区。但他表示随著新移民不断涌入，奥克兰住房缺口仍然巨大，价格相对较低的中小型住宅，比如Townhouse(联排屋)和公寓尤其受欢迎。此外，在现有住房上加建也变得越来越常见。 贷款顾问Bruce Patten也表示：“随著利率持续走低，最近不少客户都更新了贷款合同，不少人借房屋增值的机会增加贷款，用于装修和加建。”Bruce Patten同时指出，由于更多投资者把目光转向陶朗加、惠灵顿等城市，奥克兰的首次购房者和去年相比稍稍松了口气。 都是中国惹的祸? 去年10月份前后，新西兰政府和储备银行出台的一系列措施开始实施，目的就是给奥克兰房市降温。这些措施包括奥克兰地区投资房需首付30%;海外买家必须提供新西兰税号和银行账号;非自住投资房两年内转售需缴纳个人所得税等。 在这些措施的影响下，去年11月份后奥克兰房市开始放缓，12月份成交量更是大幅下降。虽然每年圣诞新年假期都是交投较淡的时期，但如果和2014年同期相比，去年12月份的成交量下降幅度高达18.6%，这多少说明了市场的观望情绪。 今年1月份假期结束后，奥克兰房地产市场重新恢复活跃。日前出台的Barfoot & Thompson数据显示，该公司1月份销售了893套房屋，与去年12月份相比环比增加4%，与2014年同期相比同比增加12.2%。但与此同时房屋均价和中间价与去年12月相比均出现下跌，分别下跌了6.6%和5%。这一方面说明成交的房屋多为中、低端住房，另一方面也说明卖家开始趋于理性，不像去年那样“吊高来卖”! 另一值得观察的现象是，Trademe网站上奥克兰上市房屋数量一月初仅为6400套，如今已达7295套，这在一定程度上显示出目前市场上的房源还是比较充足的。对于奥克兰房市出现放缓迹象的原因，QV发言人Andrea Rush表示，除了新西兰的调控措施外，一个非常重要的因素来自中国。 据介绍，2015年随著中国经济放缓、人民币贬值和股市大跌，中国出现了大规模资金外流，一年内外流资本规模可能高达一万亿美元，是2014年的7倍。去年下半年起中国方面陆续出台规定，限制境外股市投资和限制银行外匯业务等，严格执行每人每年5万美元的换匯额度，同时对地下钱庄加大打击力度，遏制了资本外流情况的进一步恶化。 “这些措施对中国以外的移民城市，包括奥克兰的房价都会产生不小的影响。”Andrea Rush指出，“比如奥克兰北岸Onewa地区非常受中国投资者欢迎，但去年这个地区房价在很短时间里上涨过快，上涨幅度很难持续在较高水平。”Andrea Rush还指出，如今有越来越多的中国人以投资移民方式移民新西兰，“资本外流限制为这些人将现金带出中国增加了困难。” 利率水平才是关键 随着奥克兰房价出现下跌迹象，一些人额手相庆：“腰斩可期，买房有望”;也有人忧国忧民，担心房价崩盘给经济带来“灾难”，当然，也不排除真正原因是担心自己的投资蚀本。 随着不断创纪录的新移民涌入，奥克兰房产市场上的刚需其实还是存在的。因此问题关键在于奥克兰的房屋短缺问题究竟在多大程度上是“过热的投机”造成的。如果现有存量住房大量集中在“投机客”手中，那所谓房屋短缺就有大量水分，奥克兰房价也存在较大下降空间。 分析人士认为，目前新西兰贷款利率仍处于历史低点，“投机客”的贷款成本较低，囤积住房的能力较强，“只要利率维持在低点，投资者就不怕房价下跌，因为长远来说房价总是要涨的!” 美联储已经排除近期加息的可能，再加上中国经济进一步放缓，全球经济笼罩在通缩阴影下，新西兰目前的问题不是加息，而是要不要继续减息，这也给众多“投机客”吃下定心丸：“利息这么低，还不卯著劲往多了贷?!” 然而，危机总在一片歌舞昇平中酝酿，山雨欲来之际不是每个人都能华丽转身!在享受低利率的“快感”时，别忘了新西兰历史上一度近20%的高利率时期。2009年时贷款利率还接近9%。不妨来计算下，如果利率重回9%，您还hold得住吗? (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
