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在过去三年里，奥克兰住宅价格已经上涨30%。过去几十年来，每当楼市价格上行，租房市场的租金也会水涨船高。但是曾在新西兰央行担任经济分析师的Rodney Dickens指出，从2011年以来，奥克兰的租金并没有出现太大涨幅。政府公布的数据显示，大部分房东获得的租金收益并未明显上升。鉴于新西兰较低的通货膨胀率和工资收入，一些经济学家指出，房主们想要大幅提高租金在目前来看还不大可能。 由于利润不高，一些投资楼市的人可能会离开奥克兰转投它处，因而间接导致投向住房市场的资金短缺。不过由于奥克兰这座全国最大的城市经济一直坚挺，楼市仍会保持旺盛的增长态势。 在新西兰，奥克兰拥有最大的就业市场，大部分新到的移民和回到新西兰的本地人都会选择这里居住生活。同时，包括南奥克兰两处大型房地产开发项目在内的多个项目有望向市场投入低价房屋。今年5月政府公布的住房协定第三期，很有可能引起奥克兰市区更多住宅项目的开发，从而增加可出租房屋的总量。综合考虑，在未来半年到一年内，奥克兰的房屋租金不大可能出现大幅上涨的情况。 低迷的冬季 根据新西兰商业、创新和就业部公布的数据，从去年6月至今年6月，新的租房合同里的定金额仅上升了3%。从今年2月到7月，租金基本维持不动。在奥克兰各个区，7月底的租金保持平稳，有些地区甚至出现下降。出现这种现象的部分原因是很多租户在冬季不大愿意搬家。有经济学家分析，奥克兰较低的租金回报显示，投资者做好了初期较低回报的准备，他们更看重的是上涨的房价。 房地产市场分析网站QV.co.nz显示，由于租金保持平稳、房价不断上涨，再加上利率提高，出租回报有所下降，因此投资者在奥克兰部分地区不再活跃，特别是北岸和中区。根据QV的调查，投资者目前比较热衷于较为偏远的地区，比如Tauranga和Invercargill等地，这些地区的出租回报率比较高。 奥克兰的房屋市场在可预见的未来不会出现剧烈的变化，除非一些突发的事件足以影响到目前经济的健康成长。 房地产研究所(Real Estate Institute)和经济新闻网站Interest.co.nz近日联合推出的住宅投资物业收益率指标显示，今年上半年奥克兰租房市场的回报率普遍低于5.5%，回报最低的是Orewa和Whangaparaoa地区，仅有4.2%。 与此相反，在Whangarei部分地区，回报率达5.9%，Hamilton为6.9%，Whakatane是7.1%，Invercargill达9.3%，而Hastings的Flaxmerel回报率高达12%。 房主的困境 房地产业内人士指出，奥克兰北岸租金回报率低并不奇怪，特别是在Torbay等海岸地带，这里的房价过去几年来经历了最为迅猛的飙升。四年前，这一地区的一套4居室的独幢高级住宅可以用80万新西兰元买下。时至今日，这样的房子售价已经到了100万到120万元。 可是与此不成比例的是，如果这种房屋的主人想在出租市场上要价每周1200元，那根本就不会有人问津。 有很多购房者要承担还贷的压力。随著央行提高利率，不少房东纷纷感到手中可支配的钱越来越少。令这些房东头疼的是，租客一旦找到租金更低的合适住所，可以按照租约要求提前通知房东，然后搬走。这就应了流传在房地产界的一句话，“如果你想从石头里挤出血，石头也会起身走人。” 与欧洲的一些城市不同，奥克兰还没有形成强有力的房东协会，这里的房主各自为战，与其他房主争夺租户，他们无法在租房市场里联合发声，影响租金。 利率仍可能上升 虽然新西兰人有较强的买房自住的习惯，但经济学家认为，由于目前利率仍在上升，而奥克兰各区和各个产业的租房市场里供应充足，与其买房，还不如租房。 央行行长Graham Wheeler曾一再表示，未来几个月内，利率都不会再次提高。可是房地产界的很多人都认为，至迟到明年早些时候，央行一定会再度加息。目前，央行仍在考察去年10月实施的针对低存款住房抵押贷款的限制，以及过去几个月以来数次加息是否能达到预期效果。 奥克兰售房数量和房屋价值增长都在下降，不过，一些人仍然期望未来几个月内会出现小幅弹升。如果真的出现这种情况，央行有可能会继续加息，尽管明年年初央行可能会逐渐放松对银行货款与价值比率的限制。 前央行经济分析师Rodney Dickens说，新西兰可能已经完成了加息周期的一半，不排除明年继续加息的可能。他指出，奥克兰市区在建的住宅项目明年将缓解住房紧张。而在Mangere和Weymouth等郊区建设的住宅项目，则可以应对低价住宅供应不足的问题。 奥克兰地产投资者联合会的主席Andrew Bruce也指出，过去一年以来奥克兰的租金一直没有起色，该联合会的很多成员都认为租金还有上涨的空间。但他补充说，地产市场非常复杂，某些领域的地产找租客就比其它领域要容易。 做足功课方能成功 奥克兰租房市场情况很复杂，在市中心有一些小型公寓和大型的高端公寓，在郊区有一些独立的地产经分割成了多个单元。更为复杂的是一些没有完全产权的物业，一些勇敢的投资者在这类物业里拿下了可观的折扣，而大多数业余投资者都不敢投资这样的物业。 经济研究所的首席经济学家Shamubeel Euqub强烈支持租房而不是买房。而且他认为新西兰的租房法律因当调整，让租客们可以享受更长的租期。他在一份分析报告中说，新西兰在世界各国中对租客的政策最为不利。他认为，如果租客可以放心享受更长的租期，他们就可以把钱投向更有创造力的产业，从而促进整个经济的增长。 不过，奥克兰地产投资者联合会的Bruce认为，较长租期适用于高端人群，租房市场的主力还是那些流动性较强的年轻人，他们更需要的是在较短的时间内提前告知房东，然后就可以自由搬家。 Bruce说，他最近只花了比市场价低三分之二的租金就在Remuera租下了一处抢手的物业。他认为，一些房主愿意接受较低的回报率，以获得更好的资本收益。而一些新投资房地产的人也需要来自租金的现金流来还贷。 Bruce说：“当你要买房时，最重要的是做好研究，知道你将得到什么样的净收益。” 他分析说，一些屋主开始出租时接受较低的回报，但他们会不断设法给房子增值，最终获得较好的资本收益。“那些成功的人把投资房产作为一桩生意，他们有自己的策略，确保所投资的物业能够增值。” (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
