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大奥克兰市成立之後，住宅未来发展方向一直是各方关注的主要话题之一。总体而言，奥克兰市政府主要有两种选择：第一，住宅区向外围发展，以此缓解房价持续上升的压力;第二，增加现有城市的建房密度，以便容纳更多的外来人口。 第一种选择的优点是有利於奥克兰市的长远发展，但缺点是需要大笔资金建设公共交通。奥克兰市政府财政紧张，中央政府也是捉襟见肘，这一选择目前显然缺乏可行性。 第二种选择的优点是投资少，而且人口密度增加後，公共交通工具的使用率也可以被充分使用。当然，随之带来的问题是，奥克兰人传统的生活方式将可能被颠覆，宽敞的後花园将逐渐沦为奢侈品;一些住宅的视野将被凸起的高层楼房遮掩;社区生活素质档次降低，高尚区的房价将受到一定程度的打压;旧区居住人口的增加也将有可能导致一些社区现有的公共设施不堪重负。 2月20日，奥克兰市议会通过的住宅整合规划草案(Draft unitary plan)显然是采用了以上所分析的第二种选择。奥克兰市长Len Brown和副市长Penny Hulse联手主导推出的整合规划草案，意在取代现存奥克兰14个地区的各自发展计划。草案中的主要内容包括将由北边的Orewa区至南面的Pukekohe区当中的大部分住宅区重新划分，以便增加住宅密度。期望到2040年之时，奥克兰可容纳100万新增人口。 这一原本被认为合情合理的草案一经公布後，却立即引来各界诸多的批评声。除了一部份社区出现反对浪潮外，左、右翼政党的角力也随之隐约出现。 这项草案现已进入向公众谘询的阶段，听证会将在奥克兰各区举行(具体时间可查看各区的社区报)。主管规划方案的奥克兰副市长Penny Hulse已表示，希望尽可能多的奥克兰人发表自己的看法，以便这一方案让所有的居民受益。 规划草案要点 在规划草案中，未来将允许高密度的高层住宅(高达18层的公寓大楼)兴建在Albany、Botany、Henderson、Manukau、New Lynn、Papakura、Newmarket、Sylvia Park、Takapuna、Westgate/Massey区域的中心区(metropolitan centres)内。另外37个镇的中心区(towncenters)也允许兴建高达8层的公寓楼。在城市中心和住宅区交界处，市议会划出了250米的地带，用以建造4至6层的排房(Terrace)和公寓。 规划草案最引人注目的是将现有的99个住宅区域(residential zone)重新划分为五大类区域：
第一类：单栋住宅区(Single house zone)。顾名思义，就是仅有一个主要住宅单位的居住区。当然，住宅内仍允许加建小型住房，但是必须是一个从属关系的住房。这一类住宅面积的要求是500平方米的建地，房子的高度不超过两层; 第二类：混合住宅区(Mixed Housing zone)。这类区域住宅建地面积仅需300平方米，600平方米的建地将可以分割，但所有住宅的高度也不能超过两层; 第三类：排房和公寓住宅区(Terrace Housing and Apartment Building)。这类区域可以兴建4至6层高的公寓，建地必须在1200平方米以上; 第四类：大幅土地住宅区。建地必须在4000平方米以上，只允许建两层高的房子，房子户外活动空间没有最低要求; 第五类：郊区和沿海住宅区(Large Lot Residential)。建地必须在4000平方米以上。 规划草案的初衷 奥克兰市议会在网站上的一些文章中详细解释了规划草案的初衷，并就市民的一些担忧给予了回答。 文章表示，规划草案并非是在向外围及向上空间发展中做出其中的一个选择，而是两者兼顾。在未来30年中，奥克兰将兴建多达二十八万套新房，其中70%是人口增长的最基本需求。40%的新建房屋(十六万套)将落成在奥克兰的周边小镇上，而非市中心地区。 在统一规划草案中，49%的奥克兰地区属於混合住宅区，39%属於单栋住宅区，连排和公寓住宅区只占7%，大幅土地住宅区为9%。 对於公众有关高楼林立、破坏普通住宅景观的担心，奥克兰市议会网站的文章解释，规划草案对高楼有着严格的限制，普通住宅区不会受此影响。9层或以上的高楼只会出现在大商业中心和镇中心，这些地方邻近交通枢纽和商业中心，密集的住宅有助於提高公共文通的使用率，促进商业区的繁荣。 在住宅区内，仅有7%的土地用於兴建公寓和排房，且高度被限制在四层。当然，靠近区域商业中心区及小镇中心地带允许兴建六层高的公寓。 除此之外，混合住宅区、单栋住宅区及大幅地住宅区的房子高度都被限制在两层以下。 根据整合规划草案，奥克兰不同区域的高楼限制规定如下： 区域商业中心区(metropolitan centres)的住宅建筑高度最高为72.5米(楼高18层)，另加特殊条件限制。这些 区域包括：Albany, Botany, Henderson,Manu kau, New Lynn, Papakura ,Newmarket, Sylvia Park, Takapuna, Westgate/Massey。 38个镇的小镇中心(Town Centres)的住宅建筑高度限制如下: Avondale, Glen Innes, Milford,Newton /Upper Symond Street ,Northcote, Manurewa, Onehunga,Ormiston, Pakuranga, Panmure, Royal Oak, Three Kings: 住宅建筑高度最高为32.5米 (楼高8层)； Browns Bay, Glen Eden, Glenfield, Highbury, Highland Park, Orewa ,Otahuhu, Papatoetoe: 住宅建筑高度最高为24.5米(楼高6层)； Devonport , Ellerslie, Hunters Corner, Mangere, Mt Albert, Otara, Parnell , Pt Chevalier, Ponsonby, Pukekohe, Remuera , Silverdale , Stoddard Road, Sunnynook, Takanini, Te Atatu, Warkworth, Whangaparaoa: 住宅建筑高度最高为16.5米 (楼高4层)； 各方意见 规划草案中最令外界担忧的两点分别是：一.引入了混合区(Mixed Zone)概念。奥克兰未来除了在市中心出现高楼外，区域的中心区(Metropolitan Centres)也将耸立18层的高楼;在另外13个混合区中，也将允许兴建8层(或33米高)的公寓大厦。 第二.根据规划草案，混合区内建地只要达到300平方米就可以兴建一栋房屋;至於超过1200平方米的建地，发展商可以建造5栋或者更多的房屋。如此一来，一些高尚区的人口密度将迅速窜升。 右翼政治评论员认为，奥克兰未来建设向高空及外围发展的方向毋庸置疑，但大多数奥克兰人希望住宅高空及外围发展同时进行，而非仅仅用牺牲现有社区的房价换来更多的居住空间。奥克兰市长Len Brown试图在未来将更多的居民塞入公寓内。工党似乎在背後支持Len Brown的这一草案，国家党的中央政府承受着批准草案的压力。 右翼政治评论员还指出，奥克兰现在的城市人口密度已高於澳洲悉尼和墨尔本，市长Len Brown不应再毫无节制地继续增加市区内的人口密度。 奥克兰东区Howick区议会主席Michael Williams向社区报投稿，提出了对规划草案的担忧。他表示，Howick大部份区域都属於混合区，将肯定会吸引很多外来居民进入，届时这个区的公共设施将不堪重负。Michael Williams也对混合区内建地只要达到300平米就可以兴建一栋房屋以及超过1200平方米的建地没有限制表示担忧。奥克兰人传统的拥有後花园的生活方式受到严重挑战。他认为，最合理的方案应该是房子後花园的空间(从房子後端直到围栏)有至少9米的距离。 来自Albany区市议员Wayne Walker一早就预测，该计划草案将会令到诸如Browns Bay和Orewa等地的一些海滩区出现大量5层高的公寓大楼，犹如遮挡海景的一面墙，定会引发社区的强烈反对。 另一名市议员Sandra Coney对混合住宅区可能缺乏管制措施感到忧心。以往增加住宅密度的做法已造成了非常糟糕的影响，她担心混合住宅区将变成贫民窟。 在22名奥克兰市议员中，已有9人联名向中央政府求救，希望能减慢通过该规划草案的进展速度。反对草案的议员分别是：Christine Fletcher、Sandra Coney、Mike Lee、Wayne Walker、George Wood、Dick Quax、Cameron Brewer、Sharon Stewart和Calum Penrose。 近半数市议员持反对意见并不令人感到意外。这些人必须表明态度，才能确保得到选区民众的支持，否则下次换届选举，必被选民抛弃。对於不少“校网内”的居民而言，他们当然并不情愿增加所在区的住宅密度，因为这不仅会导致房价下跌，更让名校区的档次降低。 最让规划草案始作者想不到的是，批评声居然也来自於地产发展商。英文先驱报在一篇社论中指出，有房地产发展商表示，在奥克兰兴建公寓大楼的风险较高。不少发展商因为参与这类建筑项目而破产，如Nigel McKenna、Andrew Krukziener、Patrick Fontein和David Henderson。 左翼阵营对市长Len Brown的新规划草案持正面支持的态度，不过，左翼政治评论员同时认为，奥克兰市议会应增加“政府屋”的数量，保证低收人士的居住需求。 奥克兰市议会通过的整合规划草案的一些细节虽然仍值得探讨，但总体方向应该给予肯定。奥克兰市的发展必须适应未来人口增长的需求，首次置业者需要可以负担的房子，奥克兰现有屋主为此牺牲一点个人利益看来在所难免。 读者可以点击以下奥克兰市政府的相关网站连接，浏览整合规划草案全文或输入住宅地址,便可知道自己的住宅属於哪一类住宅新区域。 http://acmaps.aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan/FlexViewer/index.html (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
