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其一，房价涨了再涨，2016年在奥克兰210个区当中，有90个区住房均价超过百万纽币。而2007年，该市均价过百万的区仅有7个。十年不到，发展神速，令人咋舌。 其二，奥克兰全市的住房均价现为992,207纽币，突破百万只需弹指之力了。 其三，现在，“宜居城市”奥克兰只剩下5个区的房价还停留在能够被称为“可以负担得起”的50万纽币大关以下。此前在2007年，全市有80个区的平均估值在50万纽币以下，而现在，2016年，能够倖免的这寥寥5个区当中，Grafton和Manukau距离过线也仅有几百纽币之遥，Wellsford和Parakai则地理位置偏僻并且公共交通严重滞后，而市中心平均房价只有47.25万纽币的原因，是大量的公寓将该区平均数据给拉低了。涨是还在涨的，问题只是涨得多快，可以参考的一个数据是：目前全市住房估值(value)年度涨速已经达到15%。 其四，“两百万”眼看著要成为“常用词”，因为奥克兰第二个均价两百万的街区已然诞生了。最新数据显示，奥克兰市海滨的StMary'sBay加入其时髦邻居HerneBay的行列，成为2百万纽币的一个新成员。数个月以来，St Mary's Bay住房均价一直徘徊于2百万纽币的高位，并且今年6月已经触及2,055,350纽币，而现在更再次上涨14,850纽币，达到了2,070,200纽币。这个区紧邻HerneBay，拥有不少经典大宅，海景壮观，前往市中心车程不过10分钟，公共交通服务与购物餐饮区都很近便，因此保住2百万纽币的地位不成问题。再接下来可能出线的将是哪一个区?估计能够加入战团的无非有三：Remuera(均价现为186.94万纽币)、北岸Stanley Point(1,817,050纽币)，以及Epsom(1,802,250纽币)。 投资者占据大半江山 新的数据显示，在奥克兰，投资者至少买走了一半的住房，使得首次置业者和二次换房者被市场拒之门外。 房地产数据分析机构CoreLogic的买家细分报告显示，拥有多所物业的业主，或称为投资者，正在继续占据房地产市场的大半江山。最为活跃的地区当属奥克兰北岸和市中心，本季度投资者的交易在市场中所占比例超过50%。 CoreLogic的Nick Goodall认为，因投资者激烈炒卖而最受到重创的，是那些需要在同一市场级别内卖出并买进，也即是换房类型的人群，例如小家庭新添人口需要换住空间更大的房子等。 这类本来是房地产市场中最为正常的住户，可能是因市场投机行为激烈竞争而受害最深的人群。 首次购房者在房地产交易中所占比例与今年今年第一季度相比下降了几个百分点，但仍然保持相对活跃，尤其是在Waitakere和Manukau。其中，Waitakere的首次购房者第三季度在市场总体交易中占比28%，但低于今年第一季度的30%，Manukau首次购房者第三季度的市场占比为25%，而第一季度为26%。 奥克兰南区房价相对较低的4个区的买主主要为投资者与首次置业者。2016年迄今，房产交易中的47%归于投资者，而首次置业者占去33%的比例。 除去低端市场，在相对高价的超过百万纽币的地区，投资者也非常活跃，在这些地区的交易中占据46%的比例，而搬家换房类型的买家所占比例为23%。 “灾情”不限于奥克兰 越来越多的奥克兰人被高房价驱逐离开该市，一段时间以来社会各界对此议论纷纷，认为奥克兰住房问题严重、称得上危机，而上周新西兰总理表示，首次置业的奥克兰人应当考虑以公寓作为入市的第一步，向我们的邻居老大哥澳大利亚看齐。 然而，市场可不是这样看待问题的。最近的数据正在显示著，奥克兰人掉头而去的势头只增不减，人们放弃千帆之都，转战其它房价相对更能承受之地，为多地城市原本不算太高的房价做出贡献。 事实上，其它城市房价涨速甚至超过奥克兰，可承担住房的防线也都在接受连续的冲击，陶朗加、罗托鲁瓦和汉密尔顿的住房估值中位数(median value)处于不断攀升当中。 QV本周一发布的统计数据显示，截至6月为止，陶朗加的全部17个区的住房估值中位数都至少上涨了20.5%，罗托鲁瓦和汉密尔顿的所有地区都上涨了17%。相反倒是奥克兰市167个区当中仅有7个区的涨幅超过20%，全市2/3的地区涨幅为15%或更少。 距奥克兰不远的Whakatane、怀卡托、丰盛湾西部和惠灵顿的各个区的增长也都超过10.5%。 一般而言，当市场价格一路上行时，由于需方资金力不从心，退而求次进入低价一端战场，往往导致低端市场更为积极，需求也被推高，现在首次置业者压力如此之大，奥克兰之外价格相对合理的地区就更是成为优选。 以陶朗加为例，越来越多的奥克兰人向此地进发寻找合适的住房，去年(2015年)在该市的买家中所占比例为9%，比上一年(2014年)的4%翻了一倍还多。 截至今年6月30日为止的一年当中，陶朗加排名前三的地区为Parkvale(上涨103,400纽币，涨幅为35.5%，)、Greerton(上涨119,500纽币，涨幅为35.2%)以及GatePa(上涨102,050纽币，涨幅为33.8%)。 罗托鲁瓦为房产估值中位数全国涨速第二快的地区，同期涨幅为17.8%，其中，Mangakakahi上涨52,000纽币(涨幅为27.8%)、Western Heights上涨46,050纽币(27.1%)、Koutu上涨44000纽币(26.3%)。 前狼后虎，央行为难 近期多家房地产商以及业内分析机构表示，有迹象表明市场增长速度正在放缓，参加房产拍卖与open-home在售住房开放展示的人数比以前减少，显示市场正在发送观望信号。 不过，CoreLogic的专家Jonno Ingerson表示，根据该机构过去几年的研究，23%的投资者为全额付款，并没有使用银行贷款分期支付的方式，而奥克兰以外地区这一比例更增大至41%。显然，控制LVR(贷款房价比)对于投资者的影响相当有限。 而且也有业内分析声音指出，如无更为有力的收紧政策，当前所见的这种放缓只会是暂时现象，一旦潜在买家对提高投资房首付比例的新规定吸收消化完毕，可能市场之手又将搅动楼市。 况且，常言有道：爬得越高，跌得越惨。而今楼市已经被堆砌到如此之巔峰，猛然收缩对全国整体经济、金融的风险不言而喻，新西兰央行又怎么可能不明白这个道理呢? 不收，肯定不行;收得太快，肯定也不行;只能是悠著点儿慢慢收了。所以，以如今房价飞昇的超高速度而言，那就只是狂涨和猛涨的区别? (责任编辑：新西兰特产网) |
