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新西兰房地产价值评估机构Quotable Value(简称QV)很快就将于9月6日发布报告，有分析人士认为，此次报告中，奥克兰市区的住房平均价格将会超过1万纽币，因为今年6月份的数值为97.5万纽币，7月份则达到99.2万纽币。 对此，QV是怎么看待的呢?此前在7月，QV曾表示奥克兰住房的平均价格要到明年才会有可能超过100万纽币。当时，发言人Andrea Rush表示，“奥克兰全市的住房平均价格为97.5万纽币，如果继续以当前的增速上涨，在2017年住房均价将会升至100万纽币”。可是，现在出来了新的分析声音，说：不需要等到明年，现在，8月，就会突破百万大关。 市场放缓，破百万却加速? 各位看官可能也会疑惑，去年年底峰值期时房价年度涨幅为24%，而目前截至7月的年度涨幅已经下降至16%，涨速已经放缓了——难道不是这样吗? 需知道，奥克兰房价的涨速虽然确实是有所减慢，但是要想在百万大关前剎车，需要更大幅度的放缓，而8月不太可能出现这一情况。 鉴于去年同期(2015年8月)的平均房价高达874,851纽币，我们市场增幅需要减缓至14.3%以下，则本月的均价数据才有可能保持在100万纽币以内。 那么这一速度有可能做到吗? 自新西兰央行要求9月1日起投资型购房首期款需要达到40%以上的新规发布之后，房价增长速度就确实开始慢下来了。不过，市场到底是会逐步地放缓，还是有可能突然迅急减速、止步于百万纽币的黄线之后呢? 我们来看一下：当前市场实际涨幅为16%，而央行寄望于新一轮的调控政策能够将使得房价涨速下降2-5%，也就是说，涨幅降至11-14%。这意味著什么呢?第一，房价上涨的势头减弱了一些，第二，但是房价仍然处于上涨通道之中。 应当说，支撑性因素并未消失。 首先，新西兰的净移民数量虽然现在稍弱于此前，但是仍然保持在较高水平，所以市场需求并不会减弱。 其次，住房的建设需要一个过程，其达到一个供需相应平衡的程度也需要时间，所以供应问题显然并不能迅速得到解决。 第三，银行利率仍然较低，而且在可以预见的未来还会更低，市场的本质是趋利的，甚至只要看看身边的情况——试问你周围的人都歇下了跃跃欲试的投资之心吗? 所以在这样的背景之下，即使央行出台进一步的限制性政策，也不能完全阻挡市场上涨的步伐。 如果看到上周房产公司Ray White的一栋住房的出售情况，可能对奥克兰均价将破百万的速度也并不会感到多么出奇。 这栋位于Devonport的住房带有两间卧室，外形已经相当陈旧，墙壁没有粉刷，厨房连洗菜盆都没有，竟然上周三以120万纽币拍卖成交。据悉，上一手业主持有这套住房37年。不过虽然其住房面积只有90平方米，但土地面积多达412平方米。而根据QV的近期数据，奥克兰北岸沿海地带的住宅平均价值(averagevalue)为1,322,798纽币。 也许这个小小的例子能够说明一点问题。 让数据说话，但到底是哪个数据? 从销售数据也能看出市场出现较明显的放缓，住房平均售价的增长幅度去年年底为23%，今年第2季度仅为5.2%，同时，住房价格的中位数的涨幅也由23%下降到6.7%。 我们就来比较一下三组不同的数据。 一，奥克兰住房的平均售价(纽币)以及涨幅 2015年二季度，840,493纽币，上涨 20.9% 2015年三季度，861,784纽币，上涨 23.0% 2015年四季度，876,641纽币，上涨 15.8% 2016年一季度，992,292纽币，上涨 10.7% 2016年二季度，884,337纽币，上涨 5.2% 显然涨速在下降。 二，奥克兰住房售价中位数(纽币)以及涨幅 2015年二季度，719,000纽币，上涨 20.4% 2015年三季度，737,000纽币，上涨 23.0% 2015年四季度，745,000纽币，上涨 15.7% 2016年一季度，750,000纽币，上涨 10.3% 2016年二季度，767,000纽币，上涨 6.7% 显然涨速也在下降。 三，所有类型房产均价(纽币)以及涨幅 2015年6月，840,165纽币，上涨 17.0% 2015年7月，855,672纽币，上涨 18.8% 2015年8月，874,851纽币，上涨 20.4% 2015年9月，896,676纽币，上涨 22.6% 2015年10月，918,153纽币，上涨 24.4% 2015年11月，931,807纽币，上涨 24.4% 2015年12月，933,264纽币，上涨 22.5% 2016年1月，928,921纽币，上涨 19.8% 2016年2月，925,656纽币，上涨 17.8% 2016年3月，931,061纽币，上涨 16.9% 2016年4月，942,760纽币，上涨 16.5% 2016年5月，955,793纽币，上涨 15.4% 2016年6月，975,087纽币，上涨 16.1% 2016年7月，992,207纽币，上涨 16.0% 2016年8月数据将于9月6日公布 2016年6月，975,087纽币，上涨16.1% 2016年7月，992,207纽币，上涨16.0% 2016年8月数据将于9月6日公布 以这一组数据来看，可就不是那么妙了，事情无非是：我们回到了2015年6月涨速刻度的附近而已，可是现在房价的基数已经远远高于当时了，2015年6月是840,165纽币，而现在是，992,207纽币! 结语：揭晓在即，观棋不语? 实际上，奥克兰较低的销售数据更能说明公寓和平均价位以下的低端房产市场交易开始活跃。当市场增长强劲时，低价市场表现良好，因此Manukau和Waitakere等地区能够有不错的数据。 同样是数据，但有些数据会包括较多的偶然性因素，而有些数据则更多地寻找规律性的因素。 如果仅以住房售价作为评估分析的基础，将会只能反映出当时正巧有什么住房出售，所以使用包括本地区的全部各类住房在内的总体价格数据，是有道理的。 来自数据分析机构Corelogic的Nick Goodall表示，该机构每月对所有类型的住房进行价格评估，关于奥克兰住房均价将过百万的论断正是以上述第三组数据为基础而得出的，其不同于按当前平均售价等得出的结论，因为后者会受到每个月所售住房类型的影响。 无论如何，QV最新的房价报告将于下周二左右出台，8月数据如何，奥克兰房价到底会不会冲出百万、“走向新时代”，很快就见分晓。你，怎么看这件事? (责任编辑：新西兰特产网) |
