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7月25日，BC省宣布将于8月2日开始对购买大温住宅房屋的外国买家额外征收15%的物业转让税。消息一出，温哥华楼市从抢房潮直接过渡到量价齐跌的局面。 从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达惊人的94%。除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%。 Zolo，一个加拿大地产经纪公司，实时追踪MLS系统，给出了截止8月16日的房屋均价。温哥华市房屋均价是110万加元，在一个月之内降了20.7%。北温房屋均价是100万加元，暴跌了17.3%! 但事实上，上述数据有点不妥，Zolo公司把所有MLS掛牌的房子放一起算了个平均价，而这个温哥华“平均”房价在很多地区跌了25%。问题是从统计学的角度来讲，这个平均价非常不靠谱。举个例子，上个月温哥华假设MLS上有1万栋房子在卖，5千独立屋平均假设是150万，5千公寓假设50万，平均价是(150*5000+50*5000)/10000，最后算的平均价是100万。 这个月温哥华假设MLS上只有6500栋房子在卖，只有1500栋独立屋，公寓数量不变还是5000个单元。因为最贵的独立屋少了，所以整体平均价格也就是(150*1500+50*5000)/6500=73.07万，和上个月平均价相比是下降了27%，但独立屋平均价实际还是100万，公寓还是50万，根本就没有降。 也就是说，在房地产市场里不同价位的房屋比例变化的时候，平均价数据波动是很大的。可能出现房屋价格实际上没有变动，或者是升高，但由于贵的房子在市场上掛牌少了，所以平均价格大幅下降的情况。甚至可能出现贵的房子都卖出去了，便宜的房子因为质量问题没人买，房市火热但掛牌“平均价格”却下降的荒唐结果。 温哥华的房子到底降没降? 政府和正规的地产研究机构比较房价，都是用同样一栋或者类似的房子互相比较，这个数据叫HPI(House PriceIndex，房屋价格指数)。地产协会每个月更新。HPI数据的比较方式举例来说，是两室两卫的公寓和两室两卫的公寓比较。五个卧室的独立屋和五个卧室土地大小差不多的独立屋比较。通过同类型房屋的价格波动来界定房市整体价格走势。那么HPI降没降?8月的数据还没出来，7月是比6月环比涨1.4%，比去年7月同比涨32.6%。在谈到房价水平的时候，小编建议大家至少用HPI来作为依据。目前很多分析人士认为，BC省8月出台的限制海外买家政策理论上会对房市价格有所影响，8月的数据可能会出现波动，但目前来看，单月下滑25%的这种情况发生的可能性几乎没有。通常HPI数据月度波动，即使是在房市特别动荡的时期，涨跌也不会超过5%。 温哥华房价是目前当地居民、海外投资者都非常关注的一个话题。在房价去年涨了25%左右，今年涨了30%的情况下，很多居民都愿意看到政府控制房价的措施能够起作用，帮助房价回到当地居民可负担的水平。但即使掛牌“平均价格”下降25%，买家如果进入市场，仍然会发现自己看中的房子并没有降价，甚至可能继续有很多人加价抢OFFER。在这种情况下，不准确的数据就会耽误买卖双方对市场的估计。 加拿大皇家银行指出，虽然现在温哥华房价高企，但当你意识到推动温哥华房价上涨的因素是人民币的时候，问题就简单多了。该行指出，中国很多资金都在寻找避风港，和加拿大传统买家比起来，他们对价格极不敏感。而且在这群人眼中，在过去十年里，该地区的房价以人民币计算并没有上涨多少。但该行分析师Matthew Barasch指出，现在的温哥华房价确实满足“泡沫”的定义，但放眼世界，哪里没有泡沫呢?我们置身于泡沫中，温哥华也不例外。 归根结底，“温哥华房价降了25%”这条新闻之所以如此轰动，是因为加拿大的买房者中华人占比最大。中国人在温哥华的“买买买”行为，直接吹起了温哥华楼市泡沫。在房价去年涨了25%左右，今年涨了30%的情况下，很多居民都愿意看到政府“排外税”能够起作用，帮助房价回到当地居民可负担的水平。 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
