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香港不出所料名列第一，住房负担能力指数高达19。其后依次是悉尼、温哥华、墨尔本和奥克兰。 新西兰奥克兰名列第五?没错!我们居住的城市奥克兰以9.7的得分把伦敦、洛杉矶和旧金山等许多国际都市拋在了身后。得此“殊荣”，福兮、祸兮大概也是见仁见智了。但不管你看到这则新闻后是沾沾自喜还是忧心忡忡，有一点是肯定的，那就是住房问题是人们赖以生存的基础，涉及到我们生活的方方面面，是一个逃不掉也避不开的话题。 笔者试图带著大家对这份报告来深度解读一下吧。 居者有其屋 古今中外，住房就是人们关心的几件“人生大事”之一。孟子在《梁惠王章句上》中就提出“居者有其屋”，提倡凡是需要定居的人都应当获得其住所，可见房屋对中国古代社会的重要性。在国际政治舞台叱剎风云的撒切尔夫人，也通过推行“购房权力”(Right to Buy)政策让英国超过100万的中低收入家庭以低价购买他们所居住的政府福利房。这个政策影响深远，不仅让人们有了属于自己的房屋，也给了许多人一个通过劳动便能给自己和家人带来更好生活的机会。 “年度住房负担能力报告”的作者，澳大利亚参议院鲍伯‧戴伊说道：“100多年以来，普通的澳大利亚人通过一个人的工资就能负担自己的第一套住房了。但是2000年以后，这个情况开始发生了变化。”据他统计，澳大利亚的平均房价指数在2000-2008年间涨了三倍，购置首套住房对于越来越多的澳大利亚人来说似乎变的遥不可及。“这种变化不仅仅限于澳大利亚，美国、英国、加拿大、新西兰、爱尔兰和日本都在经历类似的事情”。鲍伯‧戴伊补充道，他编写这个报告也正是想通过提供准确而有说服力的数据，让整个社会从政客到平民，从银行家到水电工，都意识到这个变化对国计民生所能产生，并将会产生的深远影响。 掘地三尺，数据说明一切 “年度住房负担能力报告”开篇就指出，澳大利亚的平均房价指数在1900-2000年间只增长了一倍。但是自2000-2008以来，八年时间房价房价指数就翻了一翻多(图一)，这种剧变让很多人，特别是首次购房者措手不及。我想生活在新西兰的人们也感同身受吧。 笔者于2000年初来到新西兰，记得那时奥克兰的很多地方的房价都是十几、二十万出头，但是现在这个价格可能都算是个零头了吧?在后悔当时没有给自己一个当“房奴”的机会同时，也不禁感叹白云苍狗，沧海桑田!那么新西兰的住房负担能力到底如何呢? 如果你身在新西兰不同的城市，会对你的购房能力有所改变吗?答案是肯定的。图二反映了过去十年中新西兰的三大城市：奥克兰、惠灵顿和基督城的住房负担能力走势。截至2011年，这三个城市的走势都在统一基本面上，但自从那以后情况便迥异了。奥克兰首当其冲，住房负担能力由2012年的6.4飙升至2014年的9.2。我们在作个比喻，就是一个家庭不吃不喝，把整个家庭的收入都用于购房，才能在9.2年时间里负担起城市的房屋平均价格。相比之下，首都城市惠灵顿的住房负担能力在过去10年里不升反降，在过去几年趋于平稳。而南岛的基督城，在经历了两次地震之后很多居民房屋受损，房屋市场出现短缺，同时也把住房负担能力指数推高。但是这个现象没有持续下去，基督城的重建大潮拉开序幕后，大批的商业和居民住宅得到维修或重建。现在基督城的住房负担能力指数大约在6.0左右。这三个城市就像三胎兄弟一样，10年前起点一样，10年后彼此处境大不相同。而我们也要不禁要问：奥克兰的“一枝独秀”，几家欢喜几家愁，但是这种景象会是曇花一现吗? 住房负担能力–天平的两端 我们不妨把住房负担能力比作一个天平：天平的一端是家庭收入，另一端是房屋价格。报告的作者澳大利亚参议院鲍伯‧戴伊认为，当房价是家庭收入的3倍时，住房属于“可负担”范围，这个天平也是平稳的。如果超出5倍就步入“极度不可负担”的范围，天平也将越来越向重的一端倾斜。房价对个人、家庭和社会的不稳定影响也越发突出。 众所周知，新西兰经济的基础是市场经济，向以自由和开放著称。新西兰经济的自由指数也常常在名列世界前茅，为人称赞。市场经济的核心是什么?核心是商品的价格由市场决定，也就是供求关系决定的，水涨船高，水去船落。房子在市场经济中作为“商品”的一种，那么房价也应当由房屋供应和需求关系来主导。 奥克兰的房价在过去的几年如同芝麻开花节节高，后面的“推手”无疑有两个：一个是人口的增长和涌入，一个是房屋供应的缓慢(这两个“推手”我们可以在以后的文章里细细道来)。新西兰副总理兼财长比尔‧英格理希(Bill English)在报告里提到“住房问题是一个十分复杂的问题，政府也在作出各种努力缓解住房压力。但是总而言之，问题的焦点在建每一栋房子用时太长，费用太高”。看来政府对于住房问题也十分关注，副总理接著说道“房屋供应取决于土地供应，但是由于种种规章制度，土地的供应被人为的限制了，以至于市场的调节机能不能够充分发挥出来”。当然副总理的话也许把奥克兰当前的住房问题概括得简单化了，但是其中心思想是值得我们深思的。 那么天平的另一端呢?如果家庭的平均收入上升了，从理论上来讲可以让天平重新回到平衡的状态。对吗?对于大部分人来说，工资收入是由整体经济情形和劳动市场决定的。虽然新西兰在过去几年里GDP增长达2-3%，在西方发达国家中表现抢眼，值得称赞。但是一般人的工薪增长却是和通货膨胀掛鉤的，年增长率在3-4%徘徊。这种增速，怎能和房价的“异军突起”两位数增长相抗衡?更别说平起平坐了!所以，这种平衡也只能处于理论、想像之中了。 房价–经济的生命线 本文开篇曾提及：对于奥克兰房价的上涨，我们应该是是沾沾自喜还是忧心忡忡呢?在回答这个问题之前，我想先阐述一下房价波动对经济的影响。 “居者有其屋”反映的是人对自己居住保障的一个基本要求，古今中外放之四海而皆准。住房负担能力的恶化，一方面，让许多社会低收入人士和一部分中产阶级失去拥有自己房产的机会和希望;另一方面，有幸攀上“房地产阶梯”(Property Ladder)的家庭，不得不把很大一部分的家庭收入用来偿还放贷，而且往往是20年或者是更长。这些收入本可以用于消费或者投资子女的教育和成长，更好地改善生活状况。 对于一个国家来说，当全民举债，万众买房时，国家的总债务成本和风险就会不可避免地上升，久而久之经济发展的动力和企业的创新的步伐也会被抑制，放慢，甚至停滞。那些买不起房子的人又会怎样谋划自己的将来?孩子们如果从小就被告知不管自己如何努力，“将来拥有自己房子的梦想”也不可能实现。那他/她长大以后会继续留在新西兰这片长白云故乡吗?这种影响是深远而且不可逆转的。如果那种情况真的发生在新西兰-我们的家园，还有谁又能在朋友圈大秀自己的“独善其身”呢? 房价–是经济“手掌”上的生命线，因为它有著牵一发而动全身的魔力，让我们不能视而不见。住房问题是一个复杂的经济社会问题，也许我们目前暂时没有一个准确的答案，但我们不能为此而迴避，而应该勇敢地去面对。 行文至此，但思考会继续下去。 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
