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投资者们必须确保所购房产回报率够高
从下月起将实施的一些购房新规也带动了这种“去奥克兰化”走势。从11月1日起，在奥克兰买房，贷款额不得超过房款的70%，换句话说，首付不得低于30%。而在奥克兰以外的地区，银行贷款受到的限制就少得多。 据Stuff网站报道，住房市场研究者Rodney Dickens说，他听说一位投资者最近到怀卡托一个小镇，把当地入门级别的所有房子一扫而光。Dickens自己则在北岛的远北地区投资。在2008全球金融危机前，新西兰也曾经历过一轮房地产热。但类似Kaikohe这样曾经吸引大量投资者眼球的小镇目前还未回到当时的高位。Dickens说，他注意到，Kaikohe等地的投资者已逐渐增多。“我们可以到远北地区买一处房产，奥克兰以外不仅房价便宜，出租回报也高。”Dickens说。 《新西兰地产投资者》杂志出版人Philip Macalister则说：“有很长一段时间，奥克兰热火朝天，而其它地区被甩在后面。现在大家可以比较肯定地说，其它地区的房价已经开始追赶奥克兰了。” 出了奥克兰，到底哪些地区买房自住或投资比较靠谱呢?让我们跟著房地产专家到几个主要地区去看一看吧。 旺阿雷 经济学研究机构Infometrics的经济学家Benje Patterson看好旺阿雷的发展前景。这座城市的一个最大的雇主是Marsden Point炼油厂。虽然纽币走低、油价下降，但炼油厂前景仍不错。虽然外来人口正在增加，而当地失业率却在下降。 而Dickens已看到一大批投资者前往旺阿雷，并且一些地段的房价已经涨到令投资者望而却步的水平。 房地产投资网站QV提供了各个地区的详细数据。旺阿雷的出租房毛回报率——只计算买房价格与租金，不算维修等其它支出的回报率——从西北边农地的4.2%到中区Morningside、Raumanga和Maunu等地段的6.1%。旺阿雷市中心也是房产价值增长最快的地区，年增速高达10%。 房地产中介公司LJ Hooker在旺阿雷分公司的负责人Paul Beazley说，过去几个月，他已经卖掉了成片的平房，回报率从5.8%到6.2%不等。他说，很多人在奥克兰连2-3%的回报率都拿不到。 汉密尔顿 离奥克兰110公里的汉密尔顿已经经历了房价猛涨，中介公司iFind Property的Maree Tassell说，一些投资者已经被这样的房价水平吓跑。 《新西兰地产投资者》杂志的Macalister则认为，汉密尔顿潜力巨大，除了离奥克兰不远，其经济前景也很好。“大家常说，每一轮经济周期总是始于奥克兰，向外一波波推进。” 奥克兰中介Bruce Patten说，他90%的客户都在汉密尔顿或者陶朗加找房。他说，在汉密尔顿可以花55万纽币买下的房子每周可以得到500纽币的租金，同样的房子在奥克兰至少得75万纽币才能买到。 QV的数据显示，随著越来越多的奥克兰人跑到汉密尔顿与当地初次购房的人竞争，房价增速已经达到了1980年代以来的最快速度。 在汉密尔顿各地区，毛回报率为3.2-5.8%。Fairfield和Fairview Downs的出租收益最高，租金中位数达到360纽币。这个地段的价格涨幅也最快，从2014年以来上涨了15%。 陶朗加 投资公司Property Ventures的Mark Honeybone说，他遇到越来越多投资者对陶朗加感兴趣。“陶朗加已经有了不错的成长，但我可以说这还只是一半，还有不错的前景。” iFind Property的Tassell则把陶朗加形容为“住得起的奥克兰”，这里有很好的资金收益和净增人口。她说，手里有50万纽币的人在奥克兰只能找到Manurewa的一座不怎么样的房子，而到了陶朗加，只消40万纽币就可以在优质地段找到优质房产。 QV数据显示，Mt Maunganui地段的毛回报率为4%，这里的地价增速最快;陶朗加中心区的毛回报率为5.3%。 Macalister则指出，离这里不远的罗托鲁阿也是个寻求更高回报率的不错选项。 “很多人去Tokoroa和Kawerau这样的地方买房，但我不会靠近它们，那里没有可以支撑增长的稳固经济。” Tassell则说，在罗托鲁阿还可能以20万纽币的低价买到超过8%回报率的好房。 新普利茅斯 Macalister说，考虑到捷星航空开通了新普利茅斯、北帕默斯顿、纳尔逊和内皮尔的地区航班，到这些有发展潜力的地方买房不会吃亏。 在QV的数据中，新普利茅斯的回报率从4.7-5.5%不等，而Waitara是唯一有实在的价值上升的地段，年增值率为4.2%。 惠灵顿 Macalister说，惠灵顿的房价可能已到最低位，这是个入手的好时机。自去年以来，首都的房价只涨了1.7%。 Property Ventures的Honeybone更是认为，过去10年以来，惠灵顿的房价都没怎么涨。这座城市上市的房源并不多，而租金已经上升，应该是个不错的入手时机。 皇后镇 Infometrics的Patterson指出，一些地区中心受到乳价下降的打击，投资者不妨考虑那些因纽币匯率较低而受益的地区，比如皇后镇就因为大批国际游客涌入而受益非浅，皇后镇GDP的40%来自旅游业。“仅在一年前，一位每天100美元预算的游客可以在各种活动、住宿和餐饮方面花113纽币，现在，这位游客可以花157纽币。”Patterson说。 但对于来这里投资的人来说，最大的障碍还是价格，50万纽币已经买不到太好的房子，4%左右的回报率也不算太高，而且价格还在快速上涨中。 每个地区都有自己的长项和短板。Macalister说，投资者们要明白，资金回报率最好的地方仍然是奥克兰。要到别的地方去投资，重要的是找到回报率比较好的地段。他还提醒说，考虑投资时，不要忘了还有房屋保险、地税等方面的支出。 Tassell则说，不少人觉得没赶上这一波奥克兰房价猛涨，就匆忙决定到别的地区去投资。“他们需要深吸一口气。” Patten则说，投资者必须精打细算，特别是要考虑如果还贷利率上涨时，自己还能否还得起贷款。 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
