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上周日，约翰‧基总理宣布要在房地产投资领域加强合规性，并提出两年内出售投资房要交税等一系列建议。国富浩华亚洲业务合伙人Kenneth Leong分析说，这一提案将对海外购房者有一定影响，如何纳税和家庭信託所属房产等细节还有待明确。 提案要求非新西兰公民或居民提供新西兰税号、银行帐号及本国税号，此外，根据反洗钱法案，海外投资者可能必须更详细地解释其资金来源，这都从一定程度上打击了海外买家投资新西兰房地产市场的热情。 Ken还对提案中征税的方式做了深入分析。 他说，2007年所得税法案规定，以转卖为目的而购入的土地在出售时所得收益需要纳税。但现实中IRD很难执行此规定，因为证明买家购入房地产时就以转卖为目的十分困难。 为解决这一问题，提案中出现了所谓“明显界限检验”(brightline test)，也就是说，凡买入不满两年就出售的房地产被视为以转卖为目的而购入的房地产，出售所得盈利必须交税。 提案还指出三种情况不在征税之列：该住房是卖家的主要居所(main home)、遗产继承房或一段关系中财产处理所导致的清偿转让。 Ken指出，这一提案意味著征税基础的扩大，因为在购买房地产时并没有打算不久就将其出售的人可能在两年内会遇到一些情况，而不得不出售房地产。比如一些人可能找不到租客，或者房租不够还贷，屋主可能遇到经济困难，或者因健康原因等不能再持有这处房地产。 Ken指出，更为重要的是，现有的所得税法案对销售所得款项总额征税，不论卖家获利与否。而提案中的“明显界限检验”意味著，购入不到两年的房地产出售所得应当可以扣除此房地产的成本，剩余部分再征税。 也就是说，如果奥克兰房地产市场出现崩盘情况，投资者在处理房地产时遭受损失的话，他们有可能可将处理房产所受损失用于抵扣其它收入应纳税款。 Ken说，从这个角度上看，政府的这个提案可能会为处理投资房地产时遭受的资金损失提供实质上的保险。 这一提案另一个值得深思的问题是家庭信託。 提案对于家庭信託所有的房地产怎样界定只字未提。目前来看，假如某个信託的受托人出售一处由这个信託的受益人居住使用的房产，那么这处房产不能算作这个信託的主要居所，因为这是受益人的居所，而不是信託的居所。 Ken分析说，如果提案的免除范围不进一步扩大到那些由家庭信託受益人居住的属于家庭信託的房产，那么只要出售这类房产有所获利，那些把房产列为家庭信託所有的人就不得不交税。 Ken说，关于信託所有的房产还有一点值得指出，目前很多这类信託并不在新西兰税务网络之内，也没有税号，因为它们的唯一资产就是家庭住房，也没有应纳税所得。 但提案要求所有这些信託都要申请税号，并且必须每年报税，哪怕是零纳税申报。这就给信託带来了更高的合规成本，而国税局在处理这类零纳税申报时，不但收不到税，更会增加管理成本。 政府已表示，将在7月公布问题报告，争取8月立法，10月1日起实施。Ken说，任何有关税务的改革都可能是粗看上去很简单，但在具体执行中有很多问题，他希望这些问题将在咨询过程中得到解决。 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |