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昨天上午，储备银行行长Graeme Wheeler宣布了最新的房贷政策。其中为奥克兰投资者“量身定做”的一条新政策引起了极大关註：从今年10月1日起，在奥克兰购买投资房的首付比例将被提高到30%。对此，RadioLIVE的早间节目主持人Sean Plunket作出了上述评论。 “不过，这至少是迄今为止第一个有真正意义的政策!”他同时指出。 房产交易投资占四成逾半房贷比例超70% 房贷新政有三个要点，传达出的其实是同一个信息：为奥克兰房产市场降温，鼓励奥克兰以外的投资热情： 1.在大奥克兰地区的“投资性住房”贷款，最低首付30%; 2.大奥克兰地区以外的高LVR房贷(首付低于20%)放贷额度从现有的占比10%放宽到15%; 3.大奥克兰地区内的高LVR房贷放贷额度占比维持10%不变。 新政出台后，人们最关心的是以下问题： 1.如何界定投资性住房贷款? 对此，储备银行在新闻通稿中这样表示：“投资性住房贷款是指所有“非自住房屋”(property that is not owner-occupied)的房屋贷款”。 2.新政何时开始实施?现有贷款是否受影响? 储备银行表示：“今年10月开始的新房贷将适用新政策。银行将有额外9个月时间对现有房贷进行重新分类。”储备银行表示，将在5月底出台报告，具体推出新政的实施细则。 在昨天同时发布的半年期金融稳定报告中，Graeme Wheeler指出，在整体财政健康的前提下，奥克兰过热的房地产市场令人担忧：“奥克兰房价中位数比2008年上涨了60%，过去一年上涨速度尤为惊人，我们出台新的房贷政策，是为了降低奥克兰房价的涨幅，增强新西兰整体经济的稳定性。” Graeme Wheeler指出，数据显示奥克兰房产交易的40%由投资者购买，这一比例在过去一两年仍在上升。而在这些投资性住房中，逾半数房贷的借贷比例超过70%。他预计，新的房贷政策将会让奥克兰房价“膨胀速度”减慢2到4个百分点，将奥克兰房市交易量减少10%。 分析人士指出，储备银行作为中央银行，Graeme Wheeler担心的不是奥克兰穷人买不起房，而是银行的金融风险：房市泡沫一旦戳破，随之而来的可能是多米诺骨牌一般的信贷危机。当年“两房惨案”(房利美和房地美)犹在眼前，不得不提高警惕! 影响有待观察 奥克兰地区投资性住房首付提高到30%，这至少是一个很有针对性的措施。2013年的LVR政策把所有地区、所有住房的首付比例一刀切提高到20%，被批为“非但没有抑制炒房，反而“误伤”了首次置业者。” 然而，在奥克兰房市一天比一天火爆的今天，额外增加的这10%首付会有实质影响吗?还是像Sean Plunket所说的“太晚，又太少了”呢? 分析认为，由于储备银行目前还没有出台实施细则，很多问题仍然待解，因此新政对市场的影响还有待观察。 首先就是投资性住房的界定，虽然储备银行将其明确定义为“非自住房屋”，但具体实施起来却不容易。 一个做法就是规定同一人名下的第二套贷款就是“非自住房屋贷款”，但度假屋如何处理?夫妻双方分居，或因小孩上学需要居住在两个房屋里如何确定?最困难的是家庭信託。一个信託里可能有多个住房，而每个住房受益人可能不止一个家庭里的成员，如何确定哪套住房住著哪些人呢?另一种做法是在申请时以租金收入支持的，都属于投资性住房，但这样那些高收入人士就会“毫发无损”。 其次是现有贷款的问题。目前储备银行仅表示“将对现有房贷重新分类”，并没有确定分类后如何处理。如果一个现有首付低于20%的贷款需要更新，银行是否按照新政策要求提供30%首付呢?此外，很多房屋的估值已大幅上升，银行当年借出的金额可能早已大大低于房屋现值的70%了。那么，这是否意味著贷款人已经满足了首付至少30%的新政策了呢? 分析人士指出，现有贷款如何处理至关重要。如果只有10月1日以后的新贷款需要符合新政，那市场冲击将会比较有限，至少不会产生恐慌。如果现有房贷在更新或转贷时都需要30%首期，且贷款人需要补足当时那10%差额的话，缺少现金的投资人，尤其多套投资房都需要更新贷款的投资人恐怕就不得不拋售一部分投资房来解决问题了。 也有人认为新政策“毫无意义”，认为“只会限制首次置业者”，投资者和豪宅购买者根本不会在乎首付。还有人认为盯著本地投资人没用，限制海外投资者买房才是“王道”。 首先，储备银行的这个新政策就是针对非自主的投资性住房的，“限制首次置业者”恐怕无从说起。当然，土豪的世界我们不懂，拿著一麻袋现金来买房的人，出台什么样的政策对他们恐怕都“毫无意义”。 事实上，在我们身边即便购买豪宅仍需贷款的还是大有人在，无论本地还是海外投资者。他们其实是在借用金融槓桿“对赌”资本增值。那么，这多出来的10%首付对他们的“对赌热情”真的一点影响也没有吗? 至于限制海外投资者，这显然已经超出了储备银行的职责范围。如果中央政府能紧跟出台措施，和房贷新政形成“组合拳”，效果一定立竿见影! 问题是，John Key们真的愿意这么做吗? (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
