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如果你正在寻找涉足奥克兰住宅用地开发的途径，并希望少走弯路，有七个重点要格外留意。 1.地段!地段!地段! 奥克兰的地产市场由许多较小的市场组成。有些市场是好的选择，有些市场就要避之则吉。例如，在最佳区域里的最坏地段通常比在最坏的区域里最好的地段更有吸引力。 当你在出手购买土地前一定要做足功课。这可能需要研究过去几年你所中意的区域已销售的土地，审查该土地的开发进展情况，了解已经完成了的分割(subdivision)的地段的销售价格，并了解是谁买了去，例如：建筑商或业主。 靠近中央商务区(CBD)的区域一般是较好的位置，但是在更广泛的奥克兰地区，也有提供合适价值的区域地段。 所有这些因素都会帮助你确定最佳的住宅用地发展位置。多方考察你属意的区域，看看这块地上有什么吸引你的地方，再作决定。 2.如何为地段增值 如果你能看到一个为你的地段增值的方法，而你的竞争对手却没能看到，你就更有可能拿下这块地产。换句话说，能不能得到好的回报就全看你能否找到增值的方式。但有时候这是很难实现的，除非你找到一个经验丰富的工程顾问公司去帮你创造价值。他们会利用独特的土地设计技巧为你赚取最高的回报。 我们常常以为在竞争激烈和繁荣的市场，卖方只关心把土地卖得最高的价钱。然而，有时候会有价格以外的因素影响卖家的决定。明智的作法是寻找这些因素。重要的是尝试亲自接触卖方，去了解他们的下一步行动以及你如何可以协助他们完成售后搬离的过程。 例如，他们可能买了其它地产，需要搬离你看中的土地。这可能会出现一个短期的停留在卖出的土地上的时间，或者说他们需要一段较长的时间才能交割。如果你能慷慨地满足他们这方面的需要，你或许可以用一个较低的价钱买下这幅地。 如何才能知道你属意的地段的价格是否合理呢?这里有不同的方式确定“正确”的价格。 首先，看看在奥克兰市政府GIS网站提供的估价值。这个网站为所有奥克兰物业提供估价值，并且提供最近一次估值可供比较。这些估值可能会和真实的市场价格有所不同，但它们还是可以提供一些指引。 其次，尝试得到类似的土地在该地区和其它地区在过去五年的售出价格，分析价格升降趋势，并试图了解为什么有些地段可以卖到比其它地段更高的价钱。 第三，是做一个反向价值分析。从你相信你可以把已开发的地段卖出的价格开始，减去一切的开发费用和你的利润，就是你能付得起的裸地(未开发的土地)价格。这种分析是复杂和富有挑战性的。这过程中你需要一个有经验的工程顾问帮助。 3.挑选一个可以帮你制胜的顾问团队 挑选顾问团队不在乎规模。顾问公司拥有的是人才而不是机器或技术，所以首要问题是和懂得如何建立良好合作关系的顾问公司进行合作。 最好的生意伙伴是你可以和他一齐享受做生意，拥有“安全保障”(可依赖)的和具有创作技巧让你从发展项目取得最大回报的人。一家可以帮你制胜的顾问公司会确保你有一个专门负责您的项目的项目经理，他/她会定期与你会面，并拥有帮助你增值土地的技能，知道关于你的项目的任何事情。 另外，一个成功的顾问团队必备的特质是他们能在既定的预算和时间表内，提供高品质的工作和服务。你需要确保你的项目得到应得的重视，而不只是顾问公司众多项目的其中之一。一些顾问公司只顾赢得项目，却不热衷于交出完美的功课。 如果顾问公司未能证明他们能为与您的项目(无论大小)类似的项目创造价值，那么你最好还是继续寻找。 4.为你的项目融资 根据你的情况，你可能需要为你的土地开发项目做外部融资。主要的银行都会有内部政策去规划管理土地开发的贷款。能否贷款成功已及贷款数额取决于许多不同的因素。例如，你有其它物业吗?做了多少按揭贷款呢?你现在进行土地开发的项目规模有多大?你在奥克兰已有开发土地的良好记录吗? 与银行打交道，首重信誉保证。这也需要你背后有一家可信的工程顾问公司支持您。此外，你也需要一个专业级的现金流预算报告去支持你的项目。 通常，要向多间银行咨询，充分了解他们的贷款利率和贷款条件才能作出购买土地的决定。他们能够引导你，让你知道在财务上可以作出多少负担值和你的项目要有多少回报率才可以大于你的支出。 请记住，持有土地的利息成本往往占整个土地开发项目成本的很大部份，所以获得最好的银行利率最为重要。从一开始就获得银行的支持，并在整个项目开发期间银行都能在你可接受的条件下做你的后盾，对你的土地开发项目将很有帮助。 你需要有充足的可用资金才能完成一个住宅用地开发项目。 当然，你一定要向银行和其他潜在投资者显示出你有信心这一项目能获得丰厚回报。方法之一就是在开发住宅用地前，你已“预售”了大量的成品地段。 虽然利用“预售”所得用于土地开发有一定的限制，但这已能向银行和投资者强烈显示出该项目得到广泛的奥克兰市场的支持，这会大大提升你的信誉。 5.土地开发的过程 将一块土地从裸草地开发成可以出售的分割好的土地的过程既复杂，耗时又昂贵。重重障碍会令刚入行的土地开发商觉得不知从何入手而感到沮丧。 土地分割(subdivision)过程通常包括以下步骤： *找到一块合适你去购买开发住宅项目的土地 *(做较大的开发项目时)聘请项目管理公司去研究项目的可行性，监督整个项目的进行过程 *聘请测量顾问去制作草图，以帮助您理解怎样把土地分为可售卖的地块 *聘请工程顾问公司去为必要的基建设施，包括连接道路，排水，和供水设施，提供草图和概念设计;以及如何最大限度地提高你的回报 *测量顾问从地方议会取得资源许可(resource consent)，并让他们把最终测量图（final survey plan）核准。 *承建商按资源许可施工 *测量顾问向新西兰土地信息管理部门（Land Information New Zealand，简称LINZ)递交细分地段测量草图，并取得批准 *律师取得并接收由土地出让办公室（Land Transfer Office）发出的新的土地所有权(title)使得你可以和你的买家完成买卖协议 6.地方政府规章 当地(奥克兰)政府会根据大量的规定来审查和管理你的土地开发计划和行动。这些规则非常复杂。需要非常清楚地认识这些规则，才能确保你的项目在最有效的时间范围内获得批准。 奥克兰地方议会规定了整个大奥克兰区域的开发，包括哪里的土地可开发，如何开发，甚至什么时候开发。 首先，让我们来看看在哪里的土地可以开发。议会已经在奥克兰周围画了一条线，名为农村城市边界(Rural Urban Boundary，简称RUB)。如果你想将购买了的土地开发为住宅用地，就一定要在农村城市边界内，否则一定不会获得奥克兰市政府批准。即使你在农村城市边界内买地，仍有一些住宅用地开发的限制。例如，假若配合发展的基建设施(即雨水，废水或其它设施)不到位，仍不能取得许可。 其次，让我们来看看如何将一片土地进行住宅用地开发。议会根据奥克兰特定的住宅密度分区(zoning)来允许土地开发成不同的密度。例如，一些区域允许的地块小于其它地区，这意味著，在同样大小的地块上你可以分割出不同数量的地。重要的是要知道政府的规则，这样你就可避免最终未能获得令项目成功的地段数量。 最近，议会又设立了一些特殊住宅区（Special Housing Areas，简称SHAs)，对住宅用地开发设置了更多的规定。新的规定要求土地开发者提供一些比较便宜的地段让较不富裕的人也能负担。 第三，让我们来看看议会有关何时可以开发住宅用地的规定。奥克兰是一个季节性很强的城市，四季都相当明确。 议会有规定并严格监控大型土方工程只能在什么时候进行。 这意味著，如果你错过了一个土方工程的施工窗口，你将不得不等待下一个施工窗口才能重新开始。有时候要白等六个月! 很好地计划你的住宅用地开发时序是非常关键的，以免不必要的土方工程延误，从而影响地段销售及资金回笼。经验丰富的工程顾问公司将通过优化土地设计把所需土方降到最少。因为不确定的土方工程量往往占去了大部分的开发成本。 7.房地产市场的兴衰周期 没有人能够准确预测未来，这亦适用于楼市。事实上，楼市在奥克兰和其他物业市场一样，经历了一次又一次的繁荣、萧条和停滞的周期。 房地产市场里的住宅土地开发具有一个明显特点，即需要较长的时间才能取得收益。原因是从买土地到卖出获利，这需要颇长的时间，动辄是两年至四年，甚至更长。 明智的你必会考虑到房地产市场的盛衰周期，以免遇到建成的地段无人要以至要贱价出售，最终只能赚得微薄的回报，甚至负回报。有人说买裸地作住宅发展的最佳时机是当市场正处于低迷时期。虽然可能真的如此，这也可能意味著你要持有土地较长时间去等待值得开发的时机。问题是，没有人能告诉你什么时候是“正确的”时机，所以你需要把房地产周期风险算在你的计划内。 综上所述，可以看出住宅用地开发在奥克兰是一件令人兴奋的冒险，它充满著潜在问题，很长的回报期和隐性成本。这件事并不适合心理承受力差的人。 但如果你计划得好，找到合适的顾问团队，并能看准时机，你也可以成为一名“做对了”的开发商，并赢得可观的利润。 如果你希望就这篇文章中的一些问题与专注于住宅土地开发的工程顾问讨论，欢迎电邮至[email protected]。 (作者是Blue Barn Consulting Ltd的首席执行官) (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
