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上周传出消息，新西兰储备银行正在积极征询意见，拟针对充满泡沫风险的奥克兰房市出台进一步的金融控制措施(本报上周六A2版进行了报道)。昨天又有媒体称，储备银行还有另一招「杀手鑭」：向英国学习，出台将收入和贷款金额掛鉤的房贷措施，控制银行风险，减少泡沫，给房市「降温」。 英国房贷新政初见成效 媒体所指的英国房贷措施，是指英格兰银行(Bank of England)2014年6月出台的「限制高倍数贷款比例」政策。英格兰银行下属机构金融政策委员会(Financial Policy Committee)负责处理可能影响到英国经济稳定性的问题。为防止楼市走向失控，同时阻止个人陷入力所不及的巨额债务中，该机构提出了以下建议，并得到英格兰银行的采纳： ·贷款机构必须查清贷款申请人在央行升息3%的情况下是否仍有能力偿还房贷，这比经济承受能力审查更为严格;· 从2014年10月起，贷款机构所批的高倍数贷款不得超过所批房贷总量的15%。所谓高倍数贷款是指贷款人申请的房贷超过其年收入的4.5倍或更多; 对此，英国抵押贷款机构协会理事长Paul Smee评论称，「全英高倍数贷款仅占新房贷的9%，但伦敦的比例高达19%，英格兰银行这一政策的指向性非常明显：伦敦楼市!」该政策甫一出台，也面临了不少质疑。LondonFirst首席执行官Baroness Jo Valentine就表示：「如果有人认为从严的房贷审查能让伦敦的房价降至合理范围，那他们就想错了。供需关系才是根源所在。除非我们切实地改变供不应求的状态，否则伦敦的高房价还会持续下去!」 这些话是不是听来非常熟悉?和新西兰不少政客、专家的说法别无二致。然而事实无情的「打脸」。英国银行家协会当年11月25日发布数据称，由于房地产市场增长持续放缓，10月，英国各大银行批准的房屋贷款申请数仅为3.7万，达到2013年5月以来的最低水平。10月份房贷审批数量同比下降16%，环比减少了2000笔，而且比起当年1月份出现的峰值(4.8万笔)减少了将近1/4。「数据表明，房产市场持续降温」，首席经济学家理查德·伍尔豪斯(Richard Woolhouse)这样表示。 2015年2月份的一份最新报道显示，1月份伦敦房价连续第5个月下跌，大部分专家学者都预测这一趋势将继续持续。最值得一提的是，伦敦是全英唯一房价下跌的地区，其他地方都在上涨。一位伦敦地产中介说：「我甚至看到一些客户在广告价格的基础上打20%的折扣，希望尽快将房子出手。」但是，也有一些业内人士认为，下跌是为了下一波涨幅积聚力量，伦敦地产的长期走势依然看好。 既然伦敦可以有什么理由奥克兰不行? 虽然城市规模不可同日而语，但伦敦和奥克兰房市的发展实在有很多相似之处：都在最近几年持续飞涨;涨幅都大大领先于本国其他地区;自住和投资需求都很高;房贷市场活跃，且贷款利率都很低——日前有报道称，英国利率已经降至历史最低水平，按揭贷款的平均利率仅为3.06%。 新西兰储备银行2013年10月出台LVR限贷令(Loan-to-value ratio restrictions)。分析人士指出，LVR限贷令虽然对房市有一定的降温效果，但却没有「命中靶心」，反而误伤了那些首次购房的本地「刚需」。所谓LVR限贷令，是指商业银行对LVR(贷款价值比)超过80%(即首付不足20%)的房贷进行限制，其发放的贷款总额不得超过新发贷款的10%。相对资本雄厚的海内外「职业炒房者」，本地「刚需」更难承受20%的首付比例，因此LVR限贷令很大程度上只是限制了他们的房贷数量，把他们赶了出去，把火爆的市场留给「炒房者」独享。 分析人士称，相对和房屋价值掛鉤的LVR，和收入掛鉤的限制高倍数贷款政策(Loan-to-income ratio restrictions，简称LIR)更直接、有效，也更符合「有多大能力，承担多大风险」的基本原则。更重要的是，如果房市已经有了大量泡沫，LVR根本无法回避风险(因为房屋价值的本身可能已经有很大泡沫)。而LIR则没有这方面的担心，对银行来说，由贷款人收入来决定其还款能力永远是最安全的做法，而对还款人来说，LIR也可以避免他们在市场火热的时候冲昏头脑，借贷超出还款能力的贷款，一旦房市陷入低谷无力承担，就只能将房屋交给银行法拍了事。 记者做了粗略计算，假设一对夫妻的年收入共计10万纽币的话，那4.5倍只有45万纽币。按照LIR政策，他们将会很难贷到超过45万纽币的贷款。而在奥克兰投资市场极为常见的以出租收入还房贷的，哪怕出租收入达4万纽币这样的较高水平，可贷到款项也只有18万纽币。可以说，如果新西兰储备银行最终采取类似英国的LIR政策的话，新西兰商业银行短期内房屋贷款量将大大下降，银行业面临洗牌。而奥克兰楼市，尤其是以出租收入为支撑的投资房市场将会受到不小冲击。 上周储备银行提出了限制投资房的若干措施，其确定投资者的方法引发争议。一个选择是将房贷者持有的非自住房屋均视为投资物业，但如果某人拥有不止一套自住物业，每套物业都住一段时间怎么办?另一个选择是通过物业租金收入是否用于支付房贷来确定。如果是这样，是否房租收入超过房贷额一半以上就算是投资物业?这也需要讨论!不仅如此，有评论认为这将不可避免的导致拥有投资房的房东把增加的贷款成本转嫁给房客。短期内不仅不能解决房市过热问题，反而会让租房者叫苦不迭，成为最大受害者。 有评论指出，相对于储备银行的限制投资房措施，LIR更有效、公平，也更符合逻辑。但也有人担心LIR会导致新西兰楼市崩盘。不过，既然英国央行敢这么做，而且成功抑制了伦敦楼市，也没有出现什么崩盘，有什么理由新西兰不可以呢? 再者，如果市场上到处都是只有10万收入，却借贷100万去炒房的投机客，崩盘?不是迟早的事吗? (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
