|
本周，一则有关一位华裔移民和Cornwall Park(又称一树山公园)董事会的官司引起了广泛关注，甚至一连几天佔据了英文先驱报的重要版面。华裔移民对于投资房产非常感兴趣，而这个案子又极有典型意义，在华社也引起了热烈讨论。 华裔移民陈女士于2005年花费45万纽币购入奥克兰中区21Maungakiekie Ave物业。物业所在土地属于Leasehold(土地租赁)，需要每年向地主Cornwall Park缴纳地租，当年地租是每年8300纽币。按照租约，地租每21年调整一次，租金是调整时同类土地市场价格的5%。上次调整是1988年，8300纽币正是1988年该地块地价的5%。 2009年，Cornwall Park董事会调整地价，租金上涨为每年73750纽币，足足上涨了近十倍。这也反映出1988年到2009年该地块土地价值的上涨幅度。陈女士表示，她没有接到有关租金调整的正式通知，Cornwall Park方面一直按照原来的租金开账单，她还是按照每年8300纽币支付地租。但2011年，对方通知她支付积欠的20多万地租，陈女士无法接受，并在2011年放弃了这一房产。长期协商未果后，Cornwall Park董事会将陈女士告上了法庭，要求她偿还拖欠的34万多纽币地租、装修费用和相关支出。 有关庭审本周进行。法庭上陈女士一度声音哽咽，情绪激动。Cornwall Park董事会聘请的御用大律师Matt Casey指出陈女士对房产照顾的不够，并将房子出租，这是租赁土地者所不允许的。而陈女士则讲述自己和丈夫在2009年到2011年间患病，和对方的谈判十分困难。陈女士的女儿Shanshan Lin也出庭表示当时她母亲身体不好，房子里住著一些家里的亲戚，方便照顾。MattCasey指出陈女士将房子出租给一些AUT的学生，但陈女士指这些人都是她先生或女儿的朋友。 Cornwall Park董事会的律师还认为陈女士方面对房子维护所做工作极少，只有两张发票能够证明。而陈女士则说，她一直努力维护房子，找到一些现金支付的工人来工作，因此并无发票。律师还就她对屋顶的疏于修缮提出质疑，但陈女士认为当时根本没有漏水。陈女士还称，在她买下物业后，添置了新的煤气炉、洗碗机、新的洗衣设备等，这些都随著她不得不放弃这个房产而“付诸东流”了。 在昨天上午的庭审中，Matt Casey在庭上称，陈女士及其先生曾拥有位于Parnell、Mission Bay和Orakei等物业，并非“对房地产事务一无所知或没有经验”。而陈女士则强调，她一直努力购买这块租赁土地，但对方拒绝谈判，让她回过头支付20多万纽币地租是不公平的，是荒谬的。目前，法官还未就此案作出判决。 网友：Leasehold要谨慎 在新西兰，有不少Leasehold的物业，这个案件绝非孤立事件，非常值得探讨。案子在本地的华人社区也引起了议论纷纷。 有人为陈女士喊冤，认为地租一下子涨十倍没有道理，陈女士太冤了，无论谁也受不了。有网友认为，要放弃40多万的物业谁也不愿意，陈女士显然受到不小压力，我们应该对她支持。 不过，也有网友认为，如果陈女士真像对方律师所称在奥克兰曾有三处物业，那她显然不是“菜鸟”。Parnell、Mission Bay和Orakei都是好区，陈女士应该不差钱，有能力来支付地租。 地产专家指出，新西兰跟我们的原居地法律完全不同，像Leasehold这样的概念华人以前很少接触，缺乏瞭解。买卖房屋这样的大投资，在签字之前，一定要慎之又慎。签署任何法律文件之前，睁大你的双眼，问询你的律师，三思而后行，毕竟，我们的英语能力有限，那些法律术语又不是一般人可以轻易理解的。 很多网友都指出，这个案子无论结果如何，对于在新西兰进行房产投资的华人都提了个醒。网友指出，对于Leasehold(土地租赁)的房产一定要谨慎投资。当然，并不是说Leasehold(土地租赁)的房产就不能碰，但是在投资之前，一定要看清楚土地租约的条款，比如租期多长，地租何时调整，调整的原则是什么，千万不能含糊。否则，等房子买下才发现地租无法承受，就会面临很大的麻烦。 在华人论坛上，网友“海豚”对Leasehold(土地租赁)的房产提出了一个很有意思的观点。他认为，买Leasehold房子，实际上买下的是一种介于买房和租房之间的居住方式。买家买入的是房子的长期居住权和土地租赁权。Leasehold房子的优点是永久租赁，没有普通租房经常搬家的烦恼。还有一个优点是相对租金低廉。现在奥克兰的房租一般是房价的3~4%，而Leasehold房子的地租通常21年调整一次，每次调整时的租金和当时市场租金水平基本相当，但几年后租赁市场租金上涨，而Leasehold房的租金不变，低于市场正常租金，随著时间的推移，比正常租金低更多。以陈女士的情况为例，陈女士在2005年至2009年的四年间支付著1988年的固定租金。相对于市场价格来说，这样的租金当然是比较低的。 2009年地租增长近10倍，一时难以接受。但如果陈女士能够继续持有21年的话，后期的地租可能又会比同期的市场价格低了。 不过，也有网友指出，地价5%意味差不多20年地租就相当买一块地的价格，太高了。Leasehold的房子有没退出条款呢?除了转让使用权，可不可以和地主协商退出呢?如果没有，那就是有缺陷的，和市场上放高利贷的没什么区别，合法又可恶! 就在记者截稿之时，陈女士给我们打来电话，表示对案件有很多话想说。在我们的努力下，陈女士愿意接受採访，将事件真相全面展现给读者。我们已经和陈女士约好时间当面交流，将对本案进行进一步的追踪报道。 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |