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该调查数据分析了首次购房者在各个郊区的购房情况，以及购房者的整体数量等因素。从这些数据可以看出，去年十月新政策实施前三个月的购房情况，以及今年头三个月的购房变化。 在这份调查中，首次置业者的定义是，新屋主任何一方在新西兰从没有拥有过房产，而且向银行做了抵押贷款。分析数据也包括公寓楼的首次购房者。 根据这项调查，在贷款与价值比率(LVR)变动前的三个月，首次置业者在11,933栋房屋销售中占2497套，佔整个销售的百分之20.9。抵押贷款新政策规定，购房者的首期付款不得低于整个房产价值的百分之20，这个规定限制了首次购房者的贷款条件，因而也限制了购房者的数量。 贷款条件改变后，首次置业者的比例下降到了百分之18.8，成交额为1616宗，而总的成交量为8573套，相比之下下降了2.1个百分点。 实施首期付款额度的提高，其目的在于给快速上涨的房地产市场降温。房地产协会(REI)提供的最新数据显示，奥克兰市的房产中间价目前已经达到了637,000元的历史最高纪录。有人批评说，要首次购房者支付百分之20的首期付款是不公平的。 首次置业者下降最大的区域 Core Logic公司的信息显示，首次置业者购房下降最大的郊区有Farm Cove(下降了31.3个百分点)、Sunnyvale(下降了30.7个百分点)，以及Lynfield(下降了30.1个百分点)。实际上，Farm Cove本来可以出售的房产就很少，但在贷款变动实施之前，首次置业者在Sunnyvale和Lynfield的购买分别超过了这两个区总销售量的一半。 贷款变动实施之后，一些郊区已经看不到首次置业者了。不过这些区域由于房价高昂，本来就没有多少首次置业者问津。或者，由于这些区域远离城区，年轻的置业者根本也没有兴趣。 这些地区包括：Albany Heights、Eastern Beach、Farm Cove、Karaka、Omaha和Wellsford等。 在贷款变更实施之前，有九个郊区的情况是，每个郊区中只出现过一个首次购房者，而StMaryBay区则一个也没有。 贷款变动后，首次购房者数量最低的郊区分别为，Eastern Beach(10个)、Muriwai(10个)、Morningside(11个)，以及Wellsford(11个)。 首次置业者上升的区域 首次置业者比例上升的郊区有75个。上升最高的郊区全部出现在奥克兰南部：RedHill(增长22.4个百分点)、Totara Heights(18.6)和Manukau(17.3)。这一现象表明，新买方市场在寻找远离城区的更便宜的物业。贷款变动之后，首次置业者的购房最多的郊区是，Henderson(48个百分点)、Massey(45个百分点)和Manurewa(42个百分点)。而之前最多的郊区分别是，Papatoetoe(81)、Massey(77)和Henderson(74)。 如果计算首次置业者在整个买家中的比例，那么，购买最多的郊区是，Avondale(百分之40.5)、Red Hill(百分之40)和Bayview(百分之36.2)。在贷款比例提高之前，购房最多的郊区是Sunnyvale(百分之52.2)、Lynfield(百分、之52)和Otahuhu(百分之39.8)。 在贷款比例变动之前，整体买家最多的区域是奥克兰中区(747个买家)、Papatoetoe(299个)、Manurewa(297个)，而目前是奥克兰市中区(430个)、Flat Bush(209个)和Remuera(206个)。 Don Ha房地产公司在Manukau地区从事房产销售的Matt Yang先生说，由于新建房产的贷款不受房贷限额的限制，大规模房屋开发的Takanini区，吸引了越来越多的首次置业者。 他说：“我们已经卖掉了很多很多的住房……Takanini已经是炙手可热，因为所有这些全新的房屋售价都在50万元到55万元之间。” “在这个地区，土地分割越来越多。这个地区还要建一个Warehouse，周围还有各种零售店，咖啡馆和办公室。” 人们不一定需要变换工作，只需要搭乘较长的通勤班车就可，杨先生说。“他们仍然可以在城市工作，同时又可以拥有自己的房子，自己的土地，不用再租别人的房子住了。” 不过杨先生又说，由于住房开发带动了价格上涨，在Flat Bush购房的新住户较少。“随著新商场的建成，那里的价格开始疯涨了。有些房子已经达到了100万元的价格。” 他说，他也注意到了更多的亚洲买家开始关注南边的房屋市场。 “亚洲市场一直只集中在奥克兰市中心或北岸，但现在，因为这两个区域中价格涨幅相当大，他们正在寻找新的首次购房市场……也许在Massey或Henderson这些区域。 远郊可能成为新卖点 奥克兰“贷款市场”公司的抵押贷款经纪人Bruce Patten说，农村地区，如Pukekohe和Pokeno这样一些地区，首次购房者正在跃跃欲试，很多人都是衝著新建住房贷款限制免除的规定而来的。另一些人则集中关注Manukau的已建家园，但仍有部分人不愿离市区太远。 “有一些人准备这样做，但也有其他人不会考虑这样做。这一切都归结到个人。在这一点上，没有统一看法。” 虽然首次购房者人数明显下降，但该公司还是提供相同数目的贷款，他说。“由于目前投资的人更多，所以出现的任何下降似乎都已经被抵消掉了……其实，上个月是我们贷款最多的一个月。这说明，房产市场的活动还是很多的。” Patten先生说，从父母那里借款作为首期付款的购房者是很普遍的。他举例说，ANZ银行正在为父母亲举办更多的讲座，向他们解释，如何更好地帮助自己的孩子进入房产市场。 新西兰经济研究所(NZIER)首席金融经济学家Shamubeel Eaqub表示，他认为还没有足够的数据来计算抵押贷款限制政策对房产市场的整体影响。 “(首次置业者)人数减少，这并不奇怪，因为人们对房贷比例的限制有一种心理期望。房贷比例限制要达到的目的是什么?真正的大问题是要尽量减少对金融体系产生的风险，并降低借贷总额的增长，以及房价的增长率。从这个角度看，这项政策是否取得了预期的效果，我认为并不是十分清楚。” 他说，抵押贷款、信贷增长和房屋销售的趋势类似于我们在过去12至18个月所看到的情况。“我持怀疑态度，因为我认为我们还没有足够的数据，不能确信是政策本身造成了这种明显的变化。” 他说，更清晰的情况将在今年晚些时候出现，但利率上升，以及其他因素也需要考虑。 卖掉房产后的新挑战 案例：Bond St，Grey Lynn区 买入价：604000元，2010年10月买入 售出价：835000元 政府评估价(CV)：640000元 2卧室，1卫浴 土地面积331平方米，使用面积80平方米 当Callum和Lindy Malcolm于2010首次购房时，他们可以在市场中挑三拣四。当时，房产市场处于萧条后的恢復期，可以选择的房产仍然很多。 当时，GreyLynn区这套二居室别墅的拍卖现场只有Malcolms夫妇和另一对夫妇两家。最后，前者以604000元买下了这栋1900所建的返修房，使用面积只有80平米。 即使在当时，这样的价格也算是高端了，因为这个区的房价在慢慢往上涨。但四年后，这对夫妇以835000元的价格出手，涨幅达到百分之30.4，亦即在2011年的政府估价640,000之上，增加了195,000元。 当然，他们对房子进行了大规模的整修，增加了一个新的浴室和厨房，并对整套房屋做了油漆。 由于家庭人口增加，眼下，他们希望在市郊购买一套大得多的房产。“也许在北岸或西区，在这些地区买房，钱的价值会更大一些。”马尔科姆夫人说。 他们当初买房的时候，(现年32岁的)Malcolm夫人在食品行业做会计;她的丈夫(现年33岁)在一家银行工作。Malcolm夫人眼下正带著他们一岁的女儿Addison在休产假。她说，如果储备银行的按揭贷款比例规定在2010年实施，房价跟现在一样高，他们当时可能就买不起了。 “如果我们现在作为首次置业者，要在同一个区买房，我们就需要更大的贷款额度。要贷更多的款，这对我们来说，就没有吸引力了。” 几个数据 新政策实施前的6月至8月的首次置业销售数：2497栋 新政策实施前的全部销售数：11,933栋 新政策实施后的1月至3月的首次置业销售数：1616栋 新政策实施后的全部销售数：8573栋 新政策实施前的首次置业购买比例：20.9%，新政策实施后18.8% (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
