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储备银行近日公布，将从今年十月一日起实施房价贷款比率(LVR)限制政策。根据新规定，各商业银行房价贷款比率(LVR)在未来新增的住宅放贷中，额度超过房价百分之80的贷款不得超过百分之10。 换句话说，今後购房的首期付款原则上需要达到总贷款的百分之20，但银行可酌情向低於这个首期付款的借贷者贷款，条件是这样的贷款不能超过总贷款的百分之10。各个银行可自行决定在这个范围内向什麽人贷款。 这种做法在新西兰尚属首次，但在国际上则有多个先例，如加拿大、以色列和韩国等。从降低金融业风险的角度来看，这种做法并没有取得一致的效果，有的效果好一些，有的则并没有达到预期的效果。 储备银行的说明 储备银行行长Graeme Wheeler说，对房价贷款比率的限制，目的是要减缓房贷的增长速度，以及房价的膨胀，借此降低房价大幅回落的风险，从而避免这种风险对金融业和国家经济可能造成的破坏。 在奥塔戈大学的讲演中，Wheeler先生说，住房在国家经济中扮演至关重要的作用，但对家庭和银行业也是一个“价值与风险”的主要来源。 他说：“储备银行感到担心的是，目前房价上涨的速度，及其对金融系统和整个经济构成的潜在风险。快速上涨的房价增加了房地产在未来的某个时刻暴跌的可能性和潜在打击。在一个已经被普遍认为估价过高的市场中更是这样。” 他认为，(新西兰的)房价相较於可支出的收入和租金来说已经超过国际标准。“占家庭收入百分之145的家庭负债也很高。尽管在经济萧条期间有所下降，但这个百分比目前正在上涨。” “另外，2003至2007年出现过房价暴涨，之後出现了小幅回落，接着又开始上涨了。新西兰上一次房价上涨的速度比所有其他发达国家都要快。” 过去几个月，国际货币基金组织(IMF)、经济合作与发展组织(OECD)和三个主要的国际评级机构都指出，新西兰暴涨的房屋市场存在经济和金融稳定方面的风险。 ASB银行首席经济师Nick Tuffley说，储备银行一直在强调必须重视一些基础性的问题，如土地短缺和解决住房问题的长远计划等。 他说：“不幸的是，虽然公众对住房的需求很高，但市场要对此作出回应却需要若干年的时间。在此情况下，储备银行只好限制对房屋贷款的需求，已达到降低金融系统风险的目的。储备银行已经注意到了目前房价上涨的势头。” 他认为，新的借贷限制将在今後几个月内减少房屋市场的活动，尽管效果很可能不会太明显。“不过，考虑到持续存在的供求不平衡问题，我们预计，今後一两年内，房价还会继续上涨。” 新西兰储备银行副总裁Grant Spencer说：“限制房贷比率，可在信贷增长形成房屋供不应求的情况下，有助於遏制房价过度增长。”他说此举好比是给行车设定“限速”。 新西兰的银行利率在储备银行行长讲话後出现了下跌。 各界对新政策的看法不一 有经济学家称，新规定提高首付款的额度，将使更多的新西兰人对房产市场望而却步。与此同时，许多人认为，新限制政策不会缓解房价上涨的势头，特别是奥克兰地区的房价。 房地产公司Harcourts首席执行官Hayden Duncan说，储备银行发布的限制政策比先前的预计更加严格，但对供不应求这个“真正的住房问题”没有影响。 邓肯先生称，限制政策不会给房产市场的低房源问题带来任何影响。面对目前的房产市场，首次置业者已经面临巨大的压力;而新的调控政策将使他们支付更多的首付款项，这将使首房买家陷入困境。 汇丰银行经济学家Paul Bloxham和Adam Richardson称，新政策可能会缓解新西兰金融系统所面临的威胁，但对房价的影响很可能微乎其微。 二人皆认为，由於利率保持低位、外来移民数量增加，以及房屋供应不足等因素，房价在短时间内很可能仍将保持在高位运行。他们表示，房市的持续增温，加上南岛基督城重建等其他因素，储备银行有可能被迫在年底加息。 汇丰银行最近的分析认为，储备银行的新政策也许只能把房价通胀在一年内降低一个百分点，但移民的增长会轻易地抵消这个情况。 据新西兰房地产研究所提供的数据，全国房屋上个月的中间价是38万5000元，奥克兰地区则为55万2000元。与去年七月份的全国中间价相比，今年全国的中间价增长了百分之6.6，而奥克兰市增长了百分之10.4。 Westpac银行首席经济师Dominick Stephens说，新的限制可能会进一步降低居民拥有房产的比率。“首次购房者要进入房地产市场将变得更加困难。一些人仍然有能力进入，但大多数人进不了。” 按揭贷款顾问服务公司“抵押快车”(Mortgage Express)执行总裁Marcus Williams说，二线借贷公司很有兴趣通过短期过度性的贷款来协助客户满足新规定的要求。 他还说，其他选择包括个人贷款和家庭成员担保等。各大银行均表示他们会接受这样一些变通的作法。 Westpac银行也表示，他们将会允许将来的屋主以直系家庭成员的资产作为抵押而获得贷款。或者，用这些人的存款来弥补所需的首期付款。 Kiwibank银行执行总裁Paul Brock表示，他的银行将为首次购房者提供优先贷款服务，那些购买投资房产的人则次之。 Westpac银行和ASB称，银行家协会(Bankers Association)代表几家主要的银行对新政策发表了评论。该协会执行总裁Kirk Hope说，限制借贷可能对首次购房者和那些为了翻修房产而追加贷款的人带来更大的困难。 他说，各个银行“已经向政府重申，作为一个行业，我们将对新的借贷限制做出具有建设性的回应。” 工党住房发言人Phil Twyford说，新规定对於首次购房者来说简直就是“在要害部位狠狠地踢了一脚”。“百分之90的抵押贷款现在要求百分之20的首期付款，这对绝大多数首次购房者来说，将是一件可望而不可及的事情。” 而财政部长Bill English则说，首次购房者“要贷款购买自己想要的房屋从来都不是一件容易的事情”。“在一些情况下，积攒首期款额需要更长的时间。” 新政策对27岁的奥克兰人Stephen Vincent是件预想不到的事情。他本来打算今年购房，但按照新政策的要求，他只好把计划推迟一年了。 “的确是件令人震惊的事情，我们没有想到会出现这种情况。之前我们了解到，首期付款需要百分之十的资金。我们就是根据这个标准来攒钱的……。” “这下好了，我们得花更长的时间来存款了。” 新政策问答 新规定的内容是什麽? 储备银行对贷款价值比率(LVR)进行限制。这样，大多数情况下，购房者必须支付百分之20，或百分之20以上的首期付款才能购房。 为什麽引入限制规定? 为了避免在房价突然回落或大面积回落的情况下银行发生倒闭的风险。这种情况在全球金融危机期间曾经在其他国家发生过，结果导致全球经济衰退。 对购房者的影响是什麽? 对一些人来说，今後要获得住房贷款会更难。如果不能积攒更多的首付款，在住房市场上，他们将可能被拒之门外。 限制规定什麽时候生效? 新规定只对从今年10月1日之後的贷款生效，目前已经存在的贷款不受影响，新政策没有回溯效力。 举例说明 第一栋：三居室，位於南区的Clendon Park 要价：35万 旧的首期付款：要价的10%，即3万5000元 根据新规则的首期付款：最少是要价的20%，及7万元 第二栋：三居室，位於北岸的Browns Bay 要价：65万8000元 旧的首期付款：要价的10%，即6万5800元 根据新规则的首期付款：最少是要价的20%，及13万1600元 第三栋：三居室，位於北岸的Campbells Bay 要价：98万元 旧的首期付款：要价的10%，即98000元 根据新规则的首期付款：最少是要价的20%，及19万6000元 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |