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奥克兰的房价不停地被拿出来说事，令它似乎已成为影响纽西兰人整体幸福感的最重要因素。房屋短缺是个现实还是个伪命题暂且不论，但城市人口总是在膨胀，因此说未来存在短缺总错不到哪里去。最新的住宅批建数字显示奥克兰的房屋建设要加速54%才能赶上需求的增加。 统计局数据显示在过去5年中，奥克兰人口年均增加22,600,从中我们可以计算出需要新建多少房子来容纳这些人口，根据全国平均数字，每增加2.4个人口需要新建一座新住宅，在奥克兰这个数字远远超出平均水平----每新建一座新住宅需要容纳4.3名新增人口，惠灵顿是3.2人。 有很多来源难考的证据显示新建房屋无法满足需求，尤其是在奥克兰，那麽这个缺口到底有多大呢? 统计局数字显示纽西兰有大约443.3万人口，总户数是167.5万，也就是说户均人口为2.65人。用上述数字来套奥克兰的人口增幅，那麽就意味着奥克兰每年需要增加8151座房屋，这就需要在目前奥克兰的新住宅批建数字上增加54%，这几乎是一个无法完成的使命，因为从1991年以来，奥克兰平均每年批准新建住宅7312座;1995年至2005年间每年平均新批住宅8400座，在2004年则达到了12,937的峰值，然而这些住宅中很多是“鞋盒”公寓单位，成千上万的小面积公寓是提供给学生的，而这些公寓的投资者主要是理财能力一般的妈妈爸爸级投资者。 在2004年达到峰值後，奥克兰新建房屋数量每年都在下降，2009年最低谷时只有3212座，但是在过去2年里，新批住宅数量出现强劲上涨，截至2012年6月份年度的增幅达到23.6%，而到了2013年6月份年度有出现26.3%的增幅。如果这个增幅继续维持，那麽到2015年时，每年的新批住宅数量将超过8151座，之後的房屋供应压力仍然将存在，但是有望根据需求情况有所缓解;如果新建住宅的数量增幅无法满足需求的增长，那麽也可能采取替代政策，调整移民政策来控制新移入人口。截至今年6月份年度，共有80,328人离开纽西兰赴海外居住，同时有88,235人移入纽西兰，净移民人口增加7907人，政府无法控制人们离开，但是却可以调控进入的人口。 如果奥克兰的人口增长总量每年减少7907人，那麽根据每户容纳2.65人的平均比例，则每年仅需要5544座新房，目前的房屋批建房屋数量就差不多达到这个水平，因此解决奥克兰房屋短缺可能需要两条腿走路----削减移入人口数量，直到房屋市场供需基本平衡後在逐步放开移民。 房价上涨“负影响”了无房者的幸福感，对於一些房主来说也不一定是“正影响”，在奥克兰一些地价飙升的街区，一些没有地权的“纯房主”们不得不放弃他们的房子----因为实在交不起地租了。在奥克兰的Green lane，过去两年中已经有8座房子被遗弃，还有一些房子被迫出手，却只卖出了当初买价的一个零头，其中一个房子2005年的买价是50万，6年後以7万元卖出。在奥克兰房屋均价触及639,385的历史新高时，很少人知道硬币的另一面是什麽。 在One Tree Hill地区发生的遗弃房屋现象源於地租的飙升，当地公园附近的土地都属於Cornwall Park信托，该信托共出租了公园周围110个住宅地块，租金收入用於公园的维护。租地协议一签就是21年，并规定年租金为地价的5%。最近几年的地价飙升令很多房主“爆仓”，那些被遗弃房屋的平均年地租已经从6000元上涨到了4.3万元。本来租地建房可以帮助房主在自己心仪的街区居住，但是地价的上涨打击了物业的价值，因为新买主肯定要计算未来的地租。Cornwall Park出租地的房主们曾经集资40多万去最高法院打官司，但是输了，房主们陷入地租付不起，房子卖不掉的悲惨境地。 Cornwall Park信托董事Michael Ayrton表示自己也很为难，因为信托章程要求收取地价的5%作为公园的维护费用，这份文件已经执行了80年，从来没有过房主被迫放弃房屋的现象，Ayrton说其实信托方面也不愿意看到长期合作的房主们面对这麽巨大的地租压力，未来也许不得不对信托章程进行修改。 奥大商学院教授Lawrence Murphy说建地和房屋分离的情况是纽西兰特有状况，很多买房者没有好好考虑这种模式存在的风险----物业增值部分全部给地主拿去了，房屋本身的价值却与地价成反比关系。 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |