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“单一规划”对住房高度的规定是公众关注的主要问题之一。不管是涉及Browns Bay山脊上公寓楼墙壁的高度，还是在Newmarket区建造18米高的住宅，奥市议会目前都面临来自公众的反对。 虽然奥市中心的建筑没有高度限制，但在十个都市中心的楼房高度限制在18层，如Takapuna,Henderson,Botany和Newmarket。在另外18个城镇中心，建筑高度分别限制在八层、六层和四层。地区中心，如Mt Eden，建筑高度限制在三层或四层。 为了避免所谓“峡谷效果”(canyon effects)，任何四层或高於四层的建筑都必须远离街道，而且要申请资源许可。 过去九周，奥市议会的说法是，住宅“混合建房”区内的“小规模公寓建筑”的最大高度是两层楼，但上周公布的高度调到了三层楼。 住宅区和住宅密度 奥市议会在都市中心、城镇中心和地区中心之外的住宅区规定了两种密集住宅区，一种是复式住宅区(terrace housing)和公寓住宅区，另一种是混合住宅区。有两种住宅区没有变化，即城市边缘的独户区，和大块土地区。 复式住宅和公寓楼住宅区一般来说都在都市中心、城镇中心和地区中心250米开外，占城区的百分之七。混合住宅区占城区的百分之49，每户住宅规定占地300平米。如果开发商可用的土地面积超过1200平米，且临街最少有20米的距离，那麽，在密度上就没有限制。 独户住宅区(占百分之35)可拥有三百平米用地，单片土地区(占百分之九)覆盖大片土地，大多位於城区边缘。 覆盖区 一个区域内什麽可以做，什麽不能做，主要取决於覆盖部分对一个具体的房产或建房面积产生的影响。 地区规划经理Penny Pirrit说，覆盖区考虑的是人们看重并想保护的东西，包括地区特色、历史遗产、火山景观台，以及自然特点。但这方面的规定并不是说，覆盖区永远不可以开发，只是说在开发前，必须进行充分的评估，并获得批准。 乡村开发 奥市议会计划在今後三十年内建造44万套住房，其中16万套住房将在现有城市边界之外的乡村土地上建造。 划拨用於奥市住宅发展的农用土地主要集中在以下几个地区：Pukekohe和Warkworth镇，还有西北高速公路(Northwestern Motorway)服务范围内的社区，如：Kumeu和Brigham Creek。 在一些新开发的土地上，奥市计划建造90000万套住房，如北边和西北边的Warkworth、Silverdale、Whenuapai、Kumeu和Huapai，以及南部的Pukekohe、Paerata、Drury和Karaka几个区。 另外70000套住房将建在一些乡村和海岸村镇里，如Warkworth和Pukekohe，以及Beachlands、Bombay、Snells Beach、Piha、Wellsford和Whitford等。 本月，奥市议会和政府公布了一个流程，计划在现有的城市边界释放乡村土地和“棕色”土地用於居民住宅开发。 释放更多乡村土地用於建造住房，农民对此反应不一。一些人主张保护乡村和海岸环境。 设计控制 奥市议会设计冠军Ludo Campbell-Reid说，前几届议会在设计上犯了“严重的错误”。 “不过我自己并没有生活在过去。以前缺少的就是设计质量。而现在已经有了一系列的设计质量检查办法。一项工程是否成功，最後要由设计来裁判。” 议会目前正在编制一本设计手册，但它只作为开发商的指南，并没有法律上的约束力。 历史遗产 奥市遗产法规由於缺陷太多，目前正拟议重写，但遗憾的是，这项工作将完全由不经选举的官僚一手操刀，公众没有参与的机会。 这就是“个性联盟”(Character Coalition)的看法(“个性联盟”由奥市各个历史遗产和社区组织联合成立)。该组织呼吁，奥市应当效仿澳大利亚布里斯班的做法，即，如果房屋的所有人不能提出有说服力的理由，就不得拆除1945年以前的房屋。另外，公众在决策过程中拥有发言权。 根据“单一规划”，市议会或顾问策划人可以利用案例法，决定是否公布拆除房屋的申请。议会表示，将来会公布更多的申请。实际情况是，过去八年中，北岸市议会用这个方法只公布了17项申请中的两项。 市议会提议，在现有的历史遗产特色区之外，将历史遗产的范围扩大到1944年之前的房屋，如果屋主要拆除具有历史遗产价值的房屋，他们必须申请资源许可。然而，议会方面说，公众在这个过程中没有发言权，政府官员有最後的发言权。这样做的理由是，很多土地所有人在这些地区购买物业的时候，已经知道它们不属於遗产保护区。 Len Brown市长和首席执行官Doug McKey拒绝公布政治工作组(political working party)的文件。 新老对抗 据相关报道，市长Len Brown和负责奥市“单一规划”的Penny Hulse议员，近日一手提拔了28岁的市议员Michael Goudie，让其鼓动年轻人起来反对老年人对城市单一规划的抵制。 近日，Goudie创建了一个匿名博客，称老年人是一群“自私、傲慢和心胸狭隘”的人，应该“加快速度，早点死去”。但说来不无疑问，Brown市长和Hulse对Goudie的这种做法却睁一只眼闭一只眼，装作没看见。 另有一个年轻人组成的组织，叫做“归零的一代”(Generation Zero)。这个组织较为理性，他们支持适度的城市密集化发展模式，认为这对降低房价和改善交通很有好处。 噪音 有专家说，如果政府方面没有清醒的认识，那麽，“单一规划”将给奥克兰带来更多的噪音。 虽然“单一规划”中也有控制噪音的内容，但反应的是城市密集化之後的噪音情况，并没有考虑最大限度地降低城市噪音，也就是要遵照新西兰国家噪音标准，把白天的连续噪音控制在45-55分贝之间，夜晚控制在35-45分贝之间。最大阵发性噪音控制在70-75分贝之间。 在住宅边界监测到的非住宅活动，其噪音在白天，也就是从早上七点至晚上十点的一段时间，必须控制在55分贝的允许范围内。到了晚上或周日，噪音需降到45分贝以下，最大阵发性噪音不得超过75分贝。 在住宅区内的噪音，对邻居产生的噪音任何时候不得超过五分贝。 意见反馈 奥市政府为“单一规划”设立了一个网站：www.shapeauckland.co.nz，虽然不好用，但如果耐心仔细地搜索，就能找到涉及自己居住区的详细内容，包括你的房产、街道，以及社区会议、博客和社交论坛等内容。 议会在部分图书馆也有书面形式的“单一规划”书。公众可以在5月31号之前对这个规划提出反馈意见。正式文本将在考虑公众意见後於今年九月出台。之後再经过一次特别听证，最後付诸实施需要三到四年的时间。 聚焦：混合住房区 奥市城市建设“单一规划”(Unitary Plan)一直备受争议。根据这个规划，奥市发展将按照单一规划，在城区进行“混合住房”建设。 这个规划涉及百分之49的住宅用地。在规划区内，每栋住宅可占用300平米的土地面积。但是，如果开发商拥有超过1200平米的土地，且临街部分有20米的距离，那麽开发商就可以自行建造高达八米(两层楼)的住宅，不存在密集建筑问题。 开发商还可以以“免除通告有限自决权活动”(non-notified restricted discretion aryactivity)的名义申请建造10米高(三层楼)的住宅。“免除通告”的意思是，市议会官员可以不向公众徵集意见，自行作出决定。“有限自决权”的含义是，除具体事宜外，议会不得审议其他事宜。 在混合住房区内，议会审议的事宜有如下若干： ‧开发设计 ‧住宅设计 ‧街道特点 ‧区域边界的住房高度 ‧阳光和日光的接受度 ‧建筑界面与公共领域 ‧停车、进入和服务项目的设计 排除在审议之外的事项： ‧密度和规模 ‧噪音 ‧交通 ‧废水量 开发商如果能够证明其开发活动对环境的影响“微不足道”(less than minor)，那麽，他们就可以申请不受各个区控制的特许权。 单一规划对楼房高度的限制 四层楼，最高16.5米，适用於如下几个城镇中心： Devonport , Ellerslie, Hunters Corner, Mangere, Mt Albert, Otara,Parnell , Ponsonby, Pt Chevalier,Pukekohe, Remuera, Stoddard Rd,Sunny nook , Takanini, Te Atat u ,Warkworth, Whangaparaoa. 六层楼，最高24.5米，适用於如下几个城镇中心： Browns Bay, Glen Eden, Glenfield,Highbury, Highland Park, Orewa ,Otahuhu, Papatoetoe. 八层楼，最高32.5米，适用於如下几个城镇中心： Avondale, Flat Bush, Glen Innes,Milford, Newton/Upper Symonds St,Nor thcote, Manurewa, Onehunga,Pakuranga, Panmure, Royal Oak,Silverdale, Three Kings. 十八层楼， 最高72.5米，适用於如下几个都市中心： Albany, Bot any, Henderson ,Manukau, New Lynn, Newmarket ,Papakura, Sylvia Park, Takapuna,Westgate/Massey (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
