|
当经济形势还不明朗的时候，新西兰的房地产行业却已风生水起，这是为什麽? 当很多人并不看好新西兰，纷纷出走的时候，新西兰的房屋价格依然持续上升，这是为什麽? 热辣辣的房 并不都是热辣辣地涨 据房地产中介公司Barfoot & Thompson公布的数据显示，奥克兰的八月份房屋平均售价为59万，比七月份的房屋平均交易价格高1000纽币左右。在过去的三个月里，房屋的平均交易价格上涨了近2%。新上市的房屋也大大增加，待售房屋数量相比去年同期上涨10.5%。几乎所有房产中介对於未来都表示乐观，他们说，通常夏季才是房屋销售的旺季。 就在昨天，新西兰储备银行宣布将官方贴现率维持在2.5%不变。这或者对於房地产来说也是一个好消息。房地产中介介绍，如今奥克兰房市已然进入彻底的卖方市场，低利率以及旺盛的房屋需求是推动价格不断上涨的两大要因。这导致奥克兰部分区域的房产价格上涨幅度达15%至24%，甚至超过了2007年的峰值。 但是，并非所有的奥克兰的地产都处於上涨的势头，远郊的部分地区房价依然在原位徘徊。除奥克兰地区和奥克兰附近的汉密尔顿外，全国其他地区的房价也都呈现停滞或下降趋势，业主们的日子并不好过。其他城市部分地区的房价与2007年相比下跌了超过20%。在Turangi以北的118个城区中，共有65个区域的房价在上一季度出现下跌。在新西兰房产市场上，房价差异越拉越大，奥克兰和其它地区的房价高低相差很多。 近日有新闻报道，Whanganui的一所房产价值仅为7000纽币，而富豪Graeme Hart在奥克兰拥有一所2200万纽币的豪宅，价格是上述房屋的3142倍。 当然，这是个例。 新西兰的房价合理吗? 对於房价是否合理，国际上有一个统一标准，那就是房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)。 据奥克兰统计局的数据显示，奥克兰中产家庭的平均收入在7.4万左右，房屋平均价格为近60万纽币，房价收入比为8，处於偏高。而新西兰其它城市的房价收入比区间在3-7之间。 房价收入比合理的比值在4-6。若计算出的房价收入比高於这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8∼30，平均值为8.4、中位数为6.4。 房价收入比在2-3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右，如瑞士、德国、瑞典。而房价收入比很高，达到25-30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上，如匈牙利、保加利亚。日本的房价收入比连续多年下降，住房自有化率低於50%。美国的房价收入比处在合理的水平，其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化，为68%左右。新西兰的住房自有率跟美国差不多。 房地产可以获得暴利吗? 在新西兰，有很多人从事房地产投资行业。这也分为两类，一类是纯粹的房地产投资，也就是所谓的炒房。另一类是房地产开发，也就是所谓的开发商。 今年房地产这麽火，我们都认为房地产商应该都赚翻了吧! 一个房地产商向记者表示：在新西兰房地产投资的利润并不是想像的那麽高。今年的房地产升值主要是地价上涨，也就是说，看上去涨得很凶的房地产大部分的增值部分在土地的价值上。对於开发商来说经过房屋开发後附加的利润并不太多，首先是建筑材料成本的上涨，木材、地毯的价格上涨很多，除了新西兰本土的材料以外，还有很多材料都是进口产品，建筑上使用的大部分配件，如玻璃、铝合金、灯具、浴室产品、厨房产品等都源自进口，国际材料价格的上涨，也影响到成本的上升，也使得房产开发成本越来越高。 新西兰房地产开发的门槛相对较低，大部分都是小公司。小公司开发的成本较高。除了无法大批量购买原材料，无法获得较低的价格外，银行的限贷是一道无法逾越的天堑。 跟2007年之前的贷款手续相比，现在对於企业的贷款审核依然很严格，相对宽松的仅仅是个人第一套房屋的贷款。在很难拿到资金的情况下，房地产企业也无法放开手脚开发，这在相当程度上限制了房产的发展。一位开发商自从2007年之後一直没有得到任何新的贷款，他说：“2007年之後公司税务收入就一直不够再申请新的贷款，因此，我无法开发新的项目，仅仅完成已有的项目。而市场上的房屋价格上涨的其中一个原因就是因为房屋数量不够。” 事实上，新西兰房地产仅仅是刚刚复苏而已，在2007年金融危机时期倒闭的一些房地产公司依然没有回复元气，政府的房屋建筑审批数量也并不是那麽多。 建筑工人紧缺吗? 有一个说法是，自从房地产市场火了之後，建筑工人们非常紧缺。也因此从海外引进了很多建筑工，海外建筑工可以弥补建筑工短缺的问题吗? 一个发展商说，建筑工太短缺了，他招工很长时间都没有找到合适的工人，他需要的是熟练的木工，但是很多前来应聘的人什麽都不会，并且应聘的人们非常挑活儿，遇到辛苦的工作就走人了。他也并不愿意招聘海外劳工，因为他们对於新西兰的技术标准不是非常了解，而且有时候干活太快，不是那麽讲究质量。 一个建筑工说，海外劳工太多了，以前他的工资每小时$60，但是那些来自海外的工人们用相对低很多的工资来竞争，让他找不到合适的工作，即便找到工作，老板也会问他愿不愿意拿和他们一样的低工资。他是一个技术工人，在这个行当10多年了，他的工作并不是随便什麽人都能干，可是有人以低工资来压他，让他很不满意。 自己建造理想之屋! 新西兰政府鼓励民众自己建房，只要符合新西兰的建房标准，所以很多民众会购买一块地，自己开发房屋，或者将已有的房屋翻新，或者把原有的住房分割以後，建造一个属於自己的梦想之屋。这听上去是可以实现的，而且非常迷人和浪漫。 需要注意的一点是，尽管政府鼓励民众建房，但是却并不会对於自建的房屋降低标准。政府有着严格的审查标准，每道工序都会检查。而建房本身也是一项有着复杂的专业技术要求和多达几十个工种组合的工作，从测量师、设计师、土木工程师、水工程师、树专家等各种专家起，到木工、电工、水管工、厨房、浴室等等;要对市政府的建筑政策和各种要求有着相当的了解。 对於没有专业背景的人来说，开发梦想之屋虽然迷人，但是，也是非常冒险的，因为你做错的任何一件事，面对着都是高昂的成本。一个专业人员给出的建议是;如果你很想开发一个梦中之屋，一定找专业人士咨询，最好的办法是找专业人士代为管理，从设计到施工，不仅保证质量，也可以让自己少走很多弯路。 无论如何，房子是我们的生活必需品，但是买房却并不是非做不可的事情。目前的房屋市场，或者会依然火爆，或者充满了危机，无论如何，我们不必非得赶这一趟集。再或者，如果你认为奥克兰这个集的价格太高了，只要你稍微愿意挪挪脚开步走，可以花很少的钱，买很大的屋! 网友有话说 “虽然我也没买房，不过我认为房子会一路升上去的，至少奥克兰是这样，未来10年房价还是会double上去的。” “最近因为不少华人买了这个区域。从而推高了房价。” “其实奥克兰本来是有低价房的。後来中国人民来了，再後来，房子涨了。房价抬到了50万左右。真是盲目跟风害死人啊!!” “中国房奴笑而不语。” “知足吧，中国一个月才几千人民币，大城市很普通的房子随便一百多万人民币，还只有70年的使用权，新西兰人民有什麽不满意的。” “作为一名中国移民，我没有同感，新西兰的收入和房价比，嘿嘿，小CASE啦。” “中国房子很贵了，相比起来这边的房子永久产权，还是便宜。” (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
