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上周末，房屋估值机构QV的最新数据显示，奥克兰的平均房价已经超过了2007年的顶峰时期。无独有偶，本周一另一家房地产权威机构Real Estate Institute of New Zealand(REINZ，纽西兰房地产协会)也发布消息，称奥克兰房价的中位值已经接近50万纽币，同样突破了2007年的最高值。 拿得出50万未必能在奥克兰买套房 根据上周末QV的报告，过去一年纽西兰全国房价上涨5%。奥克兰领涨，涨幅达到了6.9%，而惠灵顿、汉密尔顿、陶兰加、旺阿雷、基督城和但尼丁等城市的涨幅也在0.6%至4.1%之间。 目前奥克兰的平均房价是529,508纽币，比2007年顶峰时期高2.2%。基督城的房价为388,629纽币，也超过了2007年的高点。而从全国范围看，平均房价只是略低於峰值的3%。此外，奥克兰中心城区的上涨幅度最为显着，该地区第一季度的平均房价同比上涨了6.9%，并比2007年市场最高纪录高出4.8%。 与此相呼应的是，周一公布的REINZ数据显示，在今年三月份一个月期间，全国总共有7330个物业被售出，比去年同期上升了25.3%，这也是2007年11月份以来录得的销售量最高的一个月。 与此同时，奥克兰房地产市场可谓是“量价齐升”。和QV计算平均房价不同，REINZ采取的是房价中位数这个概念，指奥克兰地区房屋价格中位数已经达到了495,200纽币，比去年同期上升了5.4%，同样突破了2007年的最高点。而纽西兰全国房价中位数也达到了370,000纽币，比去年同期上升了1.4%。 虽说统计数据都难免有局限性，但无论是QV的平均房价529,508纽币，还是REINZ的房价中位数495,200纽币，都传递出类似信息——在奥克兰，即便您腰缠50万贯，都未必能找到一个符合您期待的安身立命之所，整体房价最高的中区和北岸尤甚! 和房价坚挺相呼应的，还有物业的销售方式。据REINZ统计，三月份全国有1187座物业是通过拍卖方式售出的，比去年同期上升了12.9%，而在所有拍卖售出的房屋中，70.9%都在奥克兰，拍卖的房屋占了奥克兰房屋销售总量的29.6%。通常大家会认为，当业主对物业受欢迎程度及价格较有信心的时候，会倾向拍卖物业。拍卖成为房屋销售主流，也在一定程度上反映出目前房地产市场的火爆。 报告：房价高企建地缺少惹的祸! 就在这两个统计数据出台的间隙，上周中，一份由纽西兰Productivity Commission(生产力委员会)主导的研究报告指出，目前纽西兰，尤其是奥克兰地区高居不下的房价和居民建筑用地量缺少息息相关。报告还有意无意的把矛头指向大奥克兰市市长Len Brown推出的“Compact City”(紧凑型都市)概念，指出这会导致城市外沿的居民建筑用地偏少，从而让地价走高，最终导致房屋价格畸高。 生产力委员会主席Murray Sherwin指出，让社区内人群买得起舒适的住房，是衡量社区是否成功的重要标志。对於中、低收入人群，以及年轻人来说，这一点尤其重要。可惜的是，目前纽西兰社会的情况开始变得糟糕，越来越多年轻人在工作了很久之後还是无法筹得购买人生第一套住房的第一笔资金。 Murray Sherwin指出，研究发现税收对於房屋价格的影响并不如想像中的那麽大，反而是土地稀缺成了推高房价的主要原因。Murray Sherwin指出建设大奥克兰市的“Smart Growth”概念(明智发展)，以及Metropolitan Urban Limit规划(大都会限定区域)，可能对房价的上涨起到了推波助澜的作用。他说：“由於类似规划，未来大都会区域之外的房屋用地将大量减少，这使Kiwi们可以用来建房的土地稀缺，从而导致地价和房价上涨。我们建议奥克兰和基督城的市议会立即投放更多居民建筑用地，以满足日益上升的房屋购买需求。” “谁会在一块价值30万的土地上盖一幢只值15万的房子呢?”Murray Sherwin说，这就是为什麽现在市场上新房都那麽贵的原因，“因为土地的价格非常高，而大块的建房用地又很难拿到，因此建筑商们热衷於将房屋规格越搞越高。” 一向喜欢和Len Brown市长唱唱反调的国家党内阁成员、财政部长Bill English表示认同报告内容，并称政府将在未来几个月内对其中的若干建议细加参详。 大奥克兰：横着长还是竖着长? 在这份报告出台的前後，大奥克兰市市长Len Brown正在中国访问。因此代理其行使市长职权的副市长Penny Hulse责无旁贷，站出来对报告嗤之以鼻。Penny认为这份报告根本是毫无逻辑可言的胡乱呓语。Penny说，生产力委员会明显忽略了奥克兰市规划中的重要组成部份——在大都会规划区域外，也将建设16万座新住房，而这16万座住房可以构成一个规模超过汉密尔顿、但尼丁、黑斯廷和北帕四座城市总和的新城市。 “现实情况是，如果奥克兰居民希望住的和自己工作、学习的地方近一些，他们可以选择住在都会区域，但如果他们迷恋田园风光、希望享受独特的生活方式，他们一样有选择的余地。说到底，奥克兰迅速增加的人口以及随之而来对於房屋的大量刚性需求才是房价上涨的原因，而不是其他什麽因素!” 对於华人这样的纽西兰新居民来说，目前奥克兰地区的人口迅速增长，新移民买房的需求强烈，这些都可谓感同身受。“国际大都会”的构想究竟有没有造成奥克兰建房土地稀缺，从而造成房价上涨也是仁者见仁，智者见智的问题。但这样的争论也促使另一个问题再次浮上水面——我们究竟需要一个长成什麽样的奥克兰?! 按照奥克兰市政府最早的大胆规划，未来三十年大奥克兰地区75%的新建房屋将被限定在所谓Metropolitan Urban(都市区域)之内。经过修订，妥协後的市议会将这一数据下修到介於60%到70%之间，但尽管如此，这也意味着大约28万座新住宅将会被密集建设到所谓都市区域。而与此同时，未来三十年奥克兰人口的迅猛增长似乎不可避免，要把这麽多人口塞到小小的都市区域中，除了尽量把房屋建的越来越高，营造一个所谓的“紧凑型城市”外，似乎别无良策。难怪有人一语双关的调侃说，“Len Brown是真心想要奥克兰Grow Up，决不能Grow Out!”(Grow Up意思是发展，但也可以被理解为往上生长) 但本地Kiwi们对此情绪不小，有专栏作家周一在英文先驱报撰文指出，“目前的奥克兰已经够紧凑了，到处都是cross-lease的土地(交叉租赁，土地由土地上各物业业主们共同拥有);市中心以及其他地方随处可见的公寓和小的无法转身的房间;还有总是会被和这些物业联系起来的漏水屋。可以说这些现象大大打击了人们对於所谓『Compact City』(紧凑型都市)的信心。如果市长大人所谓的『现代大都会』就意味着皇后大街上的摩肩擦踵;走在路上怎麽也避不开的『人肉』气味;高楼林立的钢筋水泥丛林;晚上十点後没有胆量就不敢上街，那麽，这所谓的大都会，所谓奥克兰『美好的』未来，还是留给他们自己享用好了!” 当然，对於从北京、上海、广州、香港、台北、新加坡这样的亚洲城市移民而来的我们来说，奥克兰再怎麽“紧凑”，也只能是小巫见大巫——说到紧凑或密集，我们原居地任何一个二、三线城市都能轻松秒杀奥克兰。也正因为如此，对未来可能出现的“竖着长”的现代化大奥克兰，华人们的接受度恐怕远比本地Kiwi要高。但细细想来，那一眼无际的田野、孩子们追打嬉闹的後院、自家花园里栽豆种菜的乐趣，不正是长白云之乡相对其他国际大都会的优势和魅力所在吗? 竖着长的奥克兰，能超得过巴黎、纽约，甚至北京、上海吗? (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
