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本报曾多次刊登过有关纽西兰，尤其是奥克兰高房价难以承受的文章，那麽除了多年来不合理的税务政策导致的投机或者说投资因素外，还有哪些因素在推高房价?或者说从哪些方面可以令房价变得更加“可亲近”一些呢? Kiwi的奢侈“房屋梦”推高房价 奥克兰电视制片人Jon & GemmaBridges夫妇去年在Three Kings选中了一块坡地，这块地的地价在Bridges夫妇可以承受的范围内，可以看到城市景观，对於爱好骑单车上班的Jon来说，这里离开市中心的上班地点也不远，更重要的是Bridges夫妇可以根据自己的要求设计“梦中的家”----这也是很多纽西兰的梦想。很多国人不喜欢大规模“生产”的房子，因此纽西兰城市中“量身定做”的独栋房屋的比例相当高，占93%，而在澳洲大城市这个比例仅为63%。纽西兰“生产力委员会”指出，这种观念是推高了纽西兰整体房价的一个重要因素。经过了21世纪第一个十年的房地产暴涨後，纽西兰房价重归於平静，加上相当低的贷款利率，一些初次购房者再次看到了希望，不过有些因素仍然在制约着房价整体“可承受能力”的上升。 Saltburn专门从事中密度房屋项目的设计和开发，公司董事James Klein说奥克兰可供开发的土地资源过於短缺，就算发现了一块可供开发的土地，要取得资源许可也得等上2至5年的时间，Klein说：“在奥克兰要开发一个60个房屋单元的项目，申请资源许可就得花费20万，这还不算这段时间里土地压在手里产生的成本。”如果环境法庭介入项目审查，那麽等待建筑许可的时间还要拉长，Klein说目前的政策在高密度住宅规划方面的支持不够，“在奥克兰大部分地区，每个住宅单元配套的建地不得低於350平方米，而且只能建两层，这个限制导致新项目开发变得无利可图;在成功的都市规划中，这个比例可以达到1:100或者1:150，奥克兰大部分地区都应该允许这个建筑密度，也应该允许建多层住宅。” 新房建设“嫌贫爱富” 经济学家Murray Sherwin是“生产力委员会”主席，曾担任储备银行副行长的他也是现任行长Alan Bollard的热门接班人选，Sherwin说纽西兰社会中收入最低的人群在住房方面常常处於困境，收入较高的阶层同样面对这样的问题，在纽西兰的租房者中，有一半的人在领取政府的住房补助，他说：“这是政府对於众多家庭的大规模资助，住房补助及相关支出每年高达近30亿。”在上一个财政年度，共有32万人接受了住房补助，光这一项政府的支出就达到12亿元，随着租金的上涨，这个金额还将继续上升。 在Sherwin先生看来，“房屋承受能力”差的第一个主要因素是，按照OECD标准，纽西兰人口出生率高而且移民数量增加很快，“大部分人口增长压力落在了奥克兰和北岛北部地区，研究越深入，就越发现这个问题其实主要存在於奥克兰及其周边地区。”“其次，我们并没有合理地满足不断增加的住房需求。出於一些因素，我们建出的新房都属於高价房范畴，原因之一是地价太高----没有人会在昂贵的土地上造便宜的房子，其结果是适合初次购房者的新房源非常不足。” Sherwin说人们对於房子的预期也已经发生了变化，即使初次购房者对於房子的期待也比以前提高了不少，他说：“我有几个孩子，三十不到，他们想找40万以下的房子，但是很难找到理想的，这意味着如果父母有能力的话会资助一下他们。有一点非常清楚，从长期来看，买房是跨上财富阶梯的第一大步。” 在过去的很多年中，纽西兰的房屋供应更加侧重於高端市场，虽然低端市场其实增长得更快。纽西兰现在建造出的新房尺寸已经比美国要大一些而仅次於澳洲，比很多欧洲国家的房子则要大两倍。在1960年代，70%的房子是3个卧室，但是从2000年开始，新建房屋中4房比3房多，有10%的甚至有5房或者更多;在另一个极端，市中心的一些“鸽子笼”式小型公寓开始大行其道。 建筑行业低效运作 建筑行业的现状也被视为推高房价的一个重要因素，纽西兰最大的建筑公司Fletcher Building在给“生产力委员会”的陈情书中说：“纽西兰的住宅建设行业就是『小作坊』行业。”根据委员会的研究，该行业中占主导地位的是那些规模非常小的独立建筑商，该行业中最基本的业务单位就是开着工具车的个体工匠。在本国的建筑行业中，只有9%的雇员在雇员人数超过20人的公司中工作;大部分“公司”一年只建造1座房子，全国只有5家公司一年建房超过100座----这种小打小闹的行业模式势必导致生产力的下降和房屋建造成本的上升。 在截至2010年12月份年度，建筑行业工人的平均时薪是23.6元，是全国所有行业中的第四低，这导致工人流失严重，生产效率受到影响。 以工厂化生产降低房屋成本 在房屋供应短缺、建地资源又难以显着增加的前提下，降低房子本身的建造成本就成为现实可行的选择之一，放弃“手工制作”，转向工厂化大规模生产可能成为未来的一个趋势。现在越来越多的公司，如Lockwood和Keith Hay已经在供应这种固定价格，“批量生产”的房屋----买房者可以在公司提供的几款标准房屋中选定一款，双方可以事先确定好价格和建造所需时间。 Sherwin就相当欣赏这种规模化生产房屋的理念，他曾经在美国生活过，美国的一些大型开发商一个项目就能造出3000座房子，Sherwin说：“有些房子是独立的，有些是联排的，但是质量都相当好，价格也合理。这些房子都是在工厂里生产出模块，然後在工地拼搭出不同的式样，这种标准化带来的生产效率是那些每年造一座房子的建造商所难以想像的。” Prefab NZ公司就致力於与一些建筑设计名家联手，为市场提供价格可以承受的高品质“工厂预制”房屋，公司执行长Pamela Bell说这并不是一个新概念，欧洲人来到纽西兰就开始“生产”这种房屋，她说当初签订《怀唐伊条约》的房子就是在悉尼先切割好建材，然後运来纽西兰安装建造的。 Bell说这种房子最大的优势还不在成本，而是质量，她说：“人们总认为这种拼装出来的房子廉价，不牢固，只能作为临时房;我们已经进入了数字时代，通过3D立体设计并工厂车间里用数控机床生产出房屋部件，很明显这种加工方式令所有的部件更加精密，可以大大减少房屋上的裂隙，防止漏水漏风问题。另外，所有涉及房屋建造的人员都使用同一套电脑图纸，而不是象目前这样各个环节的施工人员都拿着自己复制的一套图纸----这将是纽西兰未来住宅建筑业发展的趋势。” “Habode”就是这样一座在工厂里出产出来的房子，它的创始人Rod Gibson 2000年时决定在惠灵顿设计并“预制”好自己的房子，然後运到Central Otago安装起来，他设计的“Hobode”富有现代感，保温良好、牢固耐用而且维护简单(根本不用油漆)。Gibson从中看到了商业价值，现在“Habode”已经在广东的一家工厂批量生产，Gibson的公司目前每年生产近300座“Hobode”及其它式样的预制房屋，主要市场在澳大利亚。这种80平方米的房屋可以设置成2房或者3房，两周内可以安装完成，总价14.5万，外加接管费用5000--1.5万。 Gibson说我们很习惯到商店里买各种现成的商品，为什麽不能接受“成品”房屋呢?“你去买车时不会要求汽车经销商在车上加个门或者换个大一点的发动机，因为你相信这辆车是一支专业队伍认真设计出来的。我们的房子也是这样。” (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
