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《Bayleys Research》刊物的经理Gerald Rundle在最新一期的《Total Property》撰文说，传统上工业地產在地產週期中总是最先復甦的，因为工业地產通常是“有產出能力”的领域，能第一个走出衰退;接着是“服务性”领域的地產如写字楼和零售店舖，他说：“在当前纽西兰经济靠出口带动的前提下，这种状况尤为明显。” Rundle说从2010年年中开始，工商业地產市场的活跃度加大，特别是在标的小於500万元的中小型投资物业市场。 他说过去一年中通过Bayleys公司售出了眾多规模较小的Unit產权零售物业可以反映出该领域市场活动的活跃程度。在奥克兰举行的3次拍卖会上，27个上拍物业中拍出了26个，平均成交价刚刚过100万，年均收益率是7%，位於好地段的一些物业年收益率低於6%。 Rundle说：“越来越多的投资者希望在很多人看来已经触底的市场中获得一个位置，而投资物业短缺，因此投资收益率被不断压低，尤其是那些位於好地段规模较小的零售物业，此类物业总是会引发投资者的热烈竞买。” Rundle说写字楼领域仍然在感受着一段时间内建设速度超过租户增幅的后果。当全球金融危机衝击纽西兰时，本国有不少在建的写字楼，尤其是在奥克兰和惠灵顿。他说：“现在这些写字楼大都已经竣工，虽然其中大部分预先就已租出，但是新写字楼会对二等写字楼市场带来衝击，尤其在租户增幅受限的情况下。” Rundle说奥克兰的写字楼空置率目前被视为处於峰值，各个地区的租户增长速度都相当缓和，吸收写字楼存量的速度也很缓慢。奥克兰市中心主要的增长来自教育领域，该领域佔用的CBD写字楼面积最大，其次是法律和银行领域，最近的市场活动显示在全球金融危机后，该市场再次开始增长。 Rundle说：“虽然教育领域租用的写字楼面积9成以上都被归入二等品质范畴，但是该领域的租户缓解了高档写字楼带来的市场衝击，从这个意义上看，一些较大型的教育机构和用户自用的市场活动令人感到振奋。” 《Bayleys Research》说随着宏观经济进入復甦模式，工商地產领域2011和2012年的境况在改善，“投资者信心的不断提高会引起高品质投资物业领域更强的竞争。虽然利率最终会提高，但是不会升到前几年创纪录的高位;这也会令市场保持活跃，投资者将购入物业来期待资本增值。” “来自中小型投资者的需求将继续担当市场活动的主体，但是随着国内外大型投资者从新回到市场，标的1000万以上大型项目的成交将增加。” Rundle说用户自用型的需求也在推动投资市场，随着各行业业务的回升，工业地產的空置率在下降，同样优秀地段零售物业的空置率也在下降。 由於写字楼领域的建筑活动比较低迷，同时租户开始重新增长，尤其在奥克兰市场，因此写字楼空置率被认为在今年上半年达到峰值，其持续下降可期。高端写字楼和品质较好的二等写字楼的空置率将首先下降。 “提高的写字楼租用水平已经包括了一些大面积的个案，市场活动总体活跃预示着2011年上半年的租金优惠幅度将在下半年至2012年逐渐下降。” (本文由Bayleys地產公司国际销售部提供) (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
