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当房客违规时，房屋出租合同是否真的有约束力? 新西兰北岛南部Foxton的一位房东就这么莫名其妙地跟租客陷入了争执之中，而起因在于一只宠物狗。 这位业主名为David Russ，由于房客饲养的宠物狗在房屋内大小便并对地毯等设施造成破坏，他向出租仲裁法庭(Tenancy Tribunal)提出上诉，要求房客支付3000纽币的赔偿金。可是得到的结果竟然是：房客不需要赔偿。 而他们的房屋出租合同上，其实早就写明了不得饲养宠物的规定。业主大呼“令人难以置信”，由于房客违反合约而对他的财产造成损失，怎么可以竟然由他来买单!根据这位业主提供的情况，这名女性房客名为Amanda Stewart，违反合同上“不得饲养宠物”的规定而在家中养狗，并且它在地毯上撒尿和排便，把窗帘也搞得“臭气熏天”。 这位业主于是将房客告上了仲裁法庭，要求赔偿3000纽币，可是没想到法庭裁定的结果是，房客连一毛钱都不用支付!那么，这位业主是房产出租界没有经验的新人吗?非也，他有著长达20年的出租经验，他说，这是过去至今他出租房屋所遇到的破坏最为严重的一单事故，考虑到这一仲裁结果可能对租客任意破坏房屋而无需承担后果大开方便之门，在对仲裁庭的裁决感到震惊之余，他打算向法院提出上诉。 如果明明是有一方违背协议在先，因此而造成了破坏，但却被裁定没有过失，这样的事情，你觉得合适吗? 到底我们在争什么? 不过这场争议，在小额仲裁法庭上的纠结之处似乎是：女房客在居住期间所造成的破坏，是否属于故意所为。写到这里，估计读者笔者都一道同醉了。 故不故意又有什么好争的，难道她不是明知自己的合同上有条规定叫做“不得饲养宠物”吗，难道她不是自己签字认可同意这条规定的吗，难道她不是依然违背承诺和白纸黑字的规定养了宠物吗，总不会她是被迫养狗的、或是被迫签合同的吧? 但是，我们不懂的仲裁法庭就是说了，虽然房客确实是违反了租赁规定，但是，由于业主无法证明房客是故意造成房屋财产损害的，所以裁定不支持他的申诉。 仲裁庭的审裁员是这么说的：虽然我认同在屋内饲养宠物是承租人有意违反协议，但业主无法确立房客损坏地毯的故意性，并且也未能证明房客存在足以受裁被罚的过失、或存在因房客过失而造成保险理赔不足以覆盖损失的情况。 因此，裁定结果是，这名房客“对于地毯的损坏没有责任”。 这下好了!是不是以后房客都可以心存侥倖，万一出了什么事故就可以祭出一道免责金牌：“我不是故意的”!业主说，这位女房客其实是知道自己有问题的，她自己还联系过一个知道怎么处理地毯污渍的清洁工。 开辟先河的案例 关于出租房屋受到房客破坏的问题，今年早些时候已经掀起过一轮讨论的风波。当时是4月份，新西兰一单反覆辩论多年的出租房失火案件尘埃落定，法庭也是做出判决：房客不需要承担责任。 此案的发生时间还在更早以前的2009年。当时Kenji和Tieko Osaki夫妇把他们租住的房子给点著了，因为妻子将一锅油放在在灶上高温加热，然后有5分钟之久不记得照看它。 火灾因租客而起，造成重大损失，修复房屋的费用为216,000纽币。保险公司在理赔之后，以业主名义提出上诉，要求房客承担这笔修复房屋的费用。最初高等法院裁定保险公司得值，可是房客抗辩指出高等法院无权受理，于是案件转至仲裁法庭。接下来，辩诉持续整整七年之久，最终，仲裁法庭以房客并非出于故意因此免于责任而宣布结案。修房子的单，由保险公司买了。 但这还不是全部。许多人扶著被打碎的眼镜，坚持著看完最后一幕：为诉讼费用买单的，也不是房客，而是可怜的业主!当时，仲裁法庭公布的裁决书表示，法庭要努力做出的决定是关于：由于非故意或疏忽而对住房造成损失，房客及房客邀请的客人是否免于责任? 答案是：有时候是的。 当时这件案例在社会上引起讨论，不少人士就表示担心，果然四月份判完Osaki的油锅起火事件，半年后的现在，就出来了狗狗在家中大小便的案件。 而现在这单地毯受损的案件中，业主Russ也对此表示，Osaki案件开启了一个不好的先例，其后果也开始在其他地方的一些业主身上出现。 独立物业管理人协会Independent Property Managers' Association的负责人Karen Withers认为，关于是否故意引起损害这一点需要得到澄清，他表示肯定存在著有意还是故意的问题，但是个别案例需要个别讨论，Osaki的案件以及出租仲裁法庭的裁决应当引起每个业主的注意。 看来，搞清楚出租房业主的权利与义务止步于哪里，迫在眉睫。 如果业主受害，那么房客也会受害 表面上看，这样的案例、这样的先河，似乎让房客进了保险箱，只要你“真地”不是故意的，那么万一搞出什么祸事来，你就不需要承担经济上的后果。 然而，市场也是自动趋吉避凶的，如果业主一方的权益受到伤害，那么最终倒霉的，我想说可能会是整个租房市场，或者说白了，其实就是房客。 因为业主的退路变窄，他们就只好更加小心地挑选房客，比如提高出具背景调查reference的要求，比如缩小“安全房客”的标准范围，大家只顾脑补一下将来的找房租房的场面：问：请问你是年轻人吗，活动和交际多吗? 答：是的。 问：不好意思哦我真没胆量出租。有请下一位。 问：请问家里有小孩子吗? 答：有的。 问：不好意思哦我真没胆量出租。有请下一位。 答：请问使用明火做饭吗，比如煤气? 问：是的。 答：不好意思哦我真没胆量出租。有请下一位。 甚至问：请问在家做饭的吗，比如要把锅和油烧热? (责任编辑：新西兰特产网) |