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新西兰城区房价太高 居城郊则耗油——奥市西区房价涨

时间:2014-02-14 00:00来源:新西兰 先驱报 作者:New Zealand 点击: N
  据一项最新调查,在城郊买房虽然房价便宜不少,但往返城郊的交通费用不菲,甚至可能抵消城区购房的差额。这也是研究人员用新指标第一次对奥市住房费用进行评估。
  由于纳入往返交通的费用,这项研究结果有些出乎预料。调查认為,最经济适用的住房,甚至可以在城市内的一些地区找到。
  调查员马丁裡(Kerry Matingly)说:郊区居民依赖机动车辆的程度远远高于城区居民,如果把这个因素考虑进去,那麼,郊区居民的花费是惊人的。何处寻找经济适用住房?交通费用是一个不可忽视的因素。
  调查合伙人莫裡西(Dr John Morrissey)博士批评说,过去的经济适用住房计划并没有充分考虑各方面的费用。
  在他们的调查中,研究人员以收入作為依据,创建了两个单独的评估指标,对奥克兰不同郊区的交通和住房负担能力进行评估。
  此项研究得出的结论与普通研究形成了鲜明的对比。普通研究只考虑距离对房价的影响。亦即,越是远离城区,住房越是便宜,但没有考虑往返城区需要负担的交通费用等各个方面的因素。
  新的评估指标显示,如果要准确反映一个典型家庭在哪个地区买房最合算,那麼,中区边缘、西部城区和南部城区是最经济合算的。
  在靠近就业中心区域附近买房,由于交通费用减少,整个家庭的开支就会相对减少。在一些周边地区,年平均交通成本可能五倍于那些生活在中区或与中区相邻的地区。
  距奥克兰城区最远的一些乘车上班族,他们每年花掉的往返乘车费平均达到4000元,而市区商业中心附近居住的人年平均交通费用还不到600元。
  虽然靠近市中心的房价很高,但如果扣除长期乘车往返所花的交通费,房价的高出部分几乎可以抵消。
  马丁裡说:“如果只单看住房费用,边远地区的住房似乎的确实惠。起初,有关方面的看法似乎也有道理,喂,咱们到城郊绿草成茵的地方去开发吧。但是当你把更广泛的成本计算进去后,就会发现,经济适用房并不是那麼经济了。”
  他说,调查结果与传统观念相违背。过去人们对初学车的人常说:“使劲开吧,直到熟练為止。”但开车是要有成本的。
  他还说,如果考虑更多的社会因素,如环境污染因素,那麼,低密度住宅和城郊扩大就更是没有那麼理想了。马丁博士认為,虽然增加房屋供应可能会降低住房成本,但重要的是应该改善供应的方式和途径。
  “特别是,住宅开发的位置和密度对多个方面產生的影响,如运输成本、集中住宅和交通负担能力,以及保护环境的可持续性等。”
  奥市政府首席经济学家库珀(Geoff Cooper)同意此项调查的结论。他表示,奥市需要对公民的住房负担能力做更好的测评。
  “目前使用的测评方式只是根据家庭收入来测评房屋价格,或其他相对简单的测评方式。”

  奥克兰西、南区
  房价持续上涨

  在奥市各个地区中,西区Waitakere以百分之19.2的年涨幅高居榜首,南区Manukau以百分之16.1排名第二。过去三个月,南区Papakura的房价也上涨了百分之4.8;Franklin和Manukau Central则上涨了百分之4.6。
  相比之下,原奥克兰中区的房价在三个月内只上涨了百分之1.6,但仍比2007年的最高价高出了百分之31.9。
  官方房產估价师维根斯(Bruce Wiggins)说,房市存货有限,虽然很多首次购房者由于首期贷款额度提高而被迫退出市场,但仍有其他买家填补空缺。
  房產市场去年的情况以拍卖為主,但今年1月许多上市房產均选择议价出售,而不少选择拍卖的房子都遭遇流拍。考虑到拍卖后再议价的做法比较耗时,因此成交量放缓也不奇怪。
  2013年人口普查数据显示,新西兰自有住房拥有率下滑,引发对社会财富不平等的担忧。
  根据普查数据,拥有自己住房的新西兰家庭為百分之64.8,其中包括仍在偿还房贷的家庭以及通过家庭信託拥有住房的家庭。这一比例比2006年人口普查结果的百分之66.9明显降低。也就是说,没有自己住房的家庭比例从百分之33.1上升到了百分之35.2。
  维多利亚大学地理、环境与地球科学学院教授莫裡森(PhilipMorrison)说,买不起房子的人越来越多。在未来几年内,这些人的绝对和相对财富地位都会受到影响,从而造成更大的财富不平等现象。
  有数据显示,奥克兰不少地区的私人住房拥有率出现下滑,其中四个地方委员会的辖区跌幅超过百分之4。与此相反的是,Orakei区的住房拥有率不降反升,该区家庭年收入中位数超过10万元。
  除了Orakei区之外,新西兰其他地区住房拥有率超过百分之4的地区有Great Barrier区、Hawke's Bay中部地区、Kaikoura、Westland和Porirua等地区。
  另据官方公佈的1月份房市数据,截至1月全国平均房价年涨幅达到百分之9.6,低于去年12月的百分之10,表明全国房价增速已经放缓。
  在过去三个月裡,新西兰全国平均房价上涨了百分之2.2;一月份达到46万7499元,略高于去年12月46万6022元的平均房价。
  奥克兰平均房价為69万5215元,高于去年12月的69万3549元。截至今年一月,奥克兰市的平均房价年涨幅达到百分之14.5,略低于去年12月的百分之15.4。
  实际上,早在公佈上月数据的时候,官方评估就认為,由于储备银行调高了首期贷款额度,全国的购房市场都会受到影响。但同时认為,这个情况不会影响奥克兰的房市。官方评估研究总监因格森(Jonno Ingerson)说,与2007年最高房价相比,目前的新西兰房价高出百分之12.8。如果考虑通胀因素,房价年增幅应為百分之7.9,比2007年高峰时期低了百分之2.8。
  他表示,虽然1月份的房价上涨放缓,但要确定其走势如何,仍要几个月的观察。具体时机则受储备银行首期贷款额额度限贷令的约束。
  与2013年1月相比,奥市房价上涨了百分之14.5。官方评估认為,这个跡象显示,奥克兰地区的房价上涨正在放慢。

  首都居民远离城区

  与此同时,根据官方评估周一公佈的数据,在过去一年中,首都惠灵顿的购房者逐步远离市区,选择在哈特谷(Hutt Valley)和Porirua等周边地区购房。
  这种趋势在首次购房群体中最為明显。在惠灵顿以北的上哈特(Upper Hutt)地区,去年首次购房者的比例从百分之20.4增加到百分之24.7,增幅达到4.3个百分点,成為全国最高。
  这种趋势导致了郊区房源的紧张。从去年10月开始,来自奥克兰的布隆女士(Michelle Blom)与丈夫一起带著女儿在上哈特地区(Upper Hutt)找房。起初,他们估计只要花30万元就能买到一栋现代款式的三居室住房。但结果是,他们花了36万5000元才在Trentham地区买到了一套新房。
  布隆女士(Blom)感慨地说:“这让我有点意外。上哈特地区(Upper Hutt)目前的房价比我想像的要高,状况稍好的房子已经涨到了40万元。”
  然而,如果与他们一家先前在奥克兰南区的住房相比,上哈特地区(Upper Hutt)的房价相对要低。布隆女士估计,类似的住房要是在南区的话,估计至少也得要价50万元。
  除了上哈特(Upper Hutt)之外,Porirua地区的首次购房者比例也有所增加。在储备银行调高首期贷款比例(LVR)后,越来越多的首次购房者逐渐离开了惠灵顿,到外地寻找价格更合适的地区选择住房。
  根据官方数据,上哈特(Upper Hutt)地区的房价去年一年就上涨了百分之4.2,达到34万1521元,但在大惠灵顿地区仍然属于房价较低的地区。在下哈特(Lower Hutt)地区,房价平均也上涨了百分之2.6,达到37湾2791元。首都惠灵顿市上涨百分之2.7,平均达到53万4748元的水平。
  官方房屋估价师盖尔(Pieter Geill)表示,由于购房者大批离开市区,哈特谷地区(Hutt Valley)的房產市场变得活跃起来。上月,当地不少掛牌出售的房屋都呈现人头攒动的情况。盖尔(Geill)先生说:“这一切都与房价承受能力有关。”如果要以较少的资金,买到较大的住房,最大的选择也就是郊区了。
(责任编辑:新西兰 XinXiLan)
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