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新西兰对话华裔美籍女教授:中国房地产没有泡沫

时间:2013-03-28 00:00来源:新西兰 先驱报 作者:New Zealand 点击: N

  3月1日,国务院颁布「国五条」以来,引发市场的广泛关注,尤其是徵收二手房交易20%个税的条款,导致全国各地二手房交易量激增。新政出台後,包括张欣、王石在内的房地产开发商均表达了对地产市场泡沫的担忧,美国投资者对此也表现出强烈的关注。
  3月4日,中美关系专家、纽约大学经济与金融学教授李淯(Ann Lee)应邀参加了CNBC的节目,与来自加州大学尔湾分校的经济学教授彼得-纳瓦罗(Peter Navarro)就「中国房地产泡沫是否会拖垮全球经济」展开讨论。孰料,两位专家在节目上吵得不可开交,最终导播不得不强行切断画面。事後,记者联系到李淯,对她进行了专访。

  资料显示,李淯毕业於哈佛大学商学院,是美国公共政策智囊机构德摩斯资深成员,曾在华尔街投资银行和对冲基金任职,代表着作《美国能向中国学什麽》由红旗出版社翻译出版。
  谈及与彼得在CNBC上的激辩,李淯表示,美国媒体非常喜欢彼得这种个性鲜明的角色,与他发生激烈争执在意料之中。彼得於2011年撰写并出版《致命中国》,书中宣扬中美贸易关系惠及中国,却大大损害美国利益;结果,此书不仅成为全美知名的畅销书,还於去年被拍成了电影。
  谈到中国的房地产市场,李淯仍然坚持原先的观点,认为中国楼市不存在任何泡沫,「中国的房地产市场需求强劲,近几年中国城镇化的高速发展,更是进一步拉动了楼市的总体需求。」她认为,中国房地产市场虽有100亿平方米的潜在供应量,但考虑到城镇化所带来的巨大需求,以每人100平方米的住房面积计算,大约1亿左右的城镇移民就能消耗掉所有的住房面积,所以泡沫一说不存在。
  根据社科院发布的城市蓝皮书,截至2009年,中国城镇化率为46.6%,预计到2030年城镇化率将达到65%左右。以每年提高1个百分点测算,从2011年至2030年的20年间,中国新增城镇人口将达3亿人左右。社科院专家剧锦文教授表示,城镇化将给房地产业带来机会,「据估算,在未来若干年内,中国每年将有1000万人进入大大小小的城镇,他们对居所的需求是刚性的。再加上既有城镇人口对居所的改善,未来中国房地产业仍有很大的发展空间。」
  李淯也坦承,中国的确存在少数富人持有多套房屋的情况,「但这并不一定就意味着泡沫,类似情况在美国就很常见。」以纽约曼哈顿为例,作为全纽约房价最高的区域之一,曼哈顿东村一套普通的两室两卫公寓,报价约160万美元;地理位置更好、风景更佳的顶级公寓更是轻易超过千万美元。除了购房费用之外,业主每月还要缴上千美元的房产税和物业管理费;普通的中产阶级根本无力承担如此高昂的费用,在曼哈顿购房的也多为全球各地的富人。
  李淯认为,与中国的几个一线城市类似,美国不少地方的房地产市场同样由少数富人掌控,「但没有人会认为曼哈顿的楼市存在泡沫。」
  此外,中国人普遍缺乏杠杆意识也是「中国楼市无泡沫」论的重要依据之一。李淯认为,楼市泡沫多存於高倍杠杆中,美国的大多数民众都是使用杠杆按揭贷款买房;但杠杆往往与风险并存,08年的金融危机就是因为许多无力偿还房贷的人开始使用杠杆买房,从而引发了一系列灾难性後果。
  但在中国这样的问题却小得多,调查显示,中国购房者即便在购买第二套甚至第三套房子的时候,也很少用到杠杆。据统计,中国人在买房时贷款所占比重仅为17%,其余83%均为现款支付;反观英、美两国,购房者的贷款所占比重高达80%,仅有20%为现金支付。
  对於近来频频见诸各大媒体头条的「鬼城」现象,李淯认为这是一个分配问题,而非所谓的泡沫。她认为,「国五条」的出台就是旨在解决楼市的分配问题,从而带动中国经济引擎的良性驱动,「中国的房地产新政提高了房屋的持有成本(carrying cost),尤其对於那些在『鬼城』购房的富人来说,他们不能再把房子放着不闻不问,而是必须租出去从而带来收益。」
  李淯表示,中国政府的当务之急是给那些「鬼城」的房屋租赁市场提供具体的刺激政策,鼓励富人们把房屋租出去,这样一来有人住了,房屋的配套设施就会跟上来,继而带动周边的商业、教育、娱乐等一系列产业,从而拉动中国经济的良性循环。
(责任编辑:新西兰 XinXiLan)
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